Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признавайте МКД аварийным и расселяйте жильцов по новым правилам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с результатами, полученными после оценки комиссией, и принятии ею решения о признании жилья ветхим или аварийным, все жильцы получают на руки характеристики и уведомления для дальнейших действий.
Большими правами и, соответственно, наибольшей самостоятельностью, обладают владельцы жилых помещений, прошедших процедуру регистрации права собственности в Госреестре. Этой категории граждан государство обязано предоставить альтернативный вариант квартиры или денежную компенсацию, которая, в свою очередь, определяется с учетом проведения анализа рыночной стоимости жилых помещений аналогичной площади и благоустройства района (ст.ст. 32, 87 и 89 Жилищного кодекса РФ).
Наименьшим перечнем возможностей обладают наниматели жилья, признанного в дальнейшем ветхим или аварийным. В данном случае граждане обязаны заключить новый договор аренды с муниципальным управлением или вправе отказаться от дальнейшего найма, если жилое помещение не соответствуют условиям для комфортного проживания. На основании этого отказа обязаны предоставить нанимателю альтернативный вариант жилого помещения, в противном случае все вопросы разрешаются в судебном порядке.
Квартиры и иные жилые помещения, которые предлагаются гражданам в качестве альтернативы для переселения из непригодного для жизни жилья, являются объектами, возводимыми в рамках региональных программ переселения из ветхого жилья. Данное строительство находится под строгим контролем у государственных органов, в единичных случаях программа ветхое жилье допускает выкуп квартир на рынке вторичной недвижимости.
Этапы расселения из аварийного жилья
Само переселение состоит из нескольких этапов:
- Подача заявления и необходимых документов в межведомственную комиссию.;
- Получение решения по итогам работы комиссии о признании дома аварийным;
- Включение дома в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
- Получение уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
- Подписание соглашения и отправка его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения;
- Принятие жилого помещения с составлением соответствующего акта;
- Подписание договора социального найма или оформление права собственности на новое жилое помещение в Росреестре.
Как определяется рыночная стоимость ветхого жилья
Программа переселения из ветхого жилья предполагает выдачу собственнику, при наличии его согласия, денежной компенсации, срок выплаты определяется по соглашению с собственником в индивидуальном порядке.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным, рассчитывается с учетом таких факторов, как:
- рыночная стоимость квартиры, подлежащей выкупу;
- расходы, которые понес собственник в связи с выкупом квартиры;
- расходы, возникшие в связи с переездом, а также поиском другого жилья для его дальнейшего оформления;
- расходы владельца, возникшие в связи с прекращением обязательств в досрочном порядке, при этом учитывается обязательство по возмещению упущенной выгоды.
Не все квартиры находятся в собственности их владельцев. Государство и муниципальные власти предоставляют объекты по договору социального найти. Такое жилье выдается на основании решений госструктур.
Социальное жилье также подлежит износу, поэтому может признаваться аварийным. В таком случае жильцам предоставляются иные объекты, которые должны соответствовать ряду требований:
- Площадь. Она должна быть равнозначна в сравнении с ранее выданным объектом.
- Благоустроенность. Объект обязательно должен быть пригоден для проживания.
- Отсутствие санитарных и технических нарушений.
- Местоположение. Объект должен быть в пределах того же муниципального объекта.
Как признать объект аварийным и подлежащим сносу
В соответствии с вышеупомянутым указом, ряд поручений Правительство РФ выполняет совместно с органами исполнительной власти регионов.
В частности, для обеспечения реализации права на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в аварийном фонде, власти субъектов должны утверждать индивидуальные программы их расселения в безопасные и благоприятные условия.
Аварийное жилье является проблемой многих городов России, но признать дом аварийным и подлежащим сносу не так просто.
Для этого необходимо обследование объекта, то есть многоквартирного дома, жилого помещения или помещения (коммерческого в многоквартирном доме) для признания его подлежащим реконструкции или сносу.
Такое обследование осуществляется межведомственной комиссией, которая дает заключение о том, что объект пригоден (непригоден) для проживания граждан.
Межведомственная комиссия проверяет только те дома, которые внесены в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденную высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Также проверку комиссии можно инициировать путем письменных обращений жильцов аварийных домов.
Аварийным признается такое состояние объекта (здания, помещения), при котором строительные конструкции (деформации фундаментов, стен) представляют опасность для жизни всех проживающих в доме.
Непригодным для проживания считается объекты (дома), которые расположены в опасных зонах (схода оползней, селевых потоков и т.д.)
Дома, расположенные в указанных зонах, также признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
Изменения, которые были внесены в ЖК РФ и в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21.07.2007 N 185-ФЗ, обращены на улучшение юридических способов соблюдения прав граждан на предоставление жилья после признания жилых домов аварийными, обеспечение их благоустроенным жильем и на реализацию задач Федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» национального проекта «Жильё и городская среда».
В программу переселения, которая рассчитана до 2024 года, внесены объекты, признанные непригодными для проживания до 01.01.2017 года. К 2024 г. из аварийных домов в новое жилье должны быть переселены более 530 тыс. граждан на территории всей России.
В целях реализации проекта выделено финансирование из бюджета порядка 430 млрд. руб., кроме того, будут привлечены средства из внебюджетных источников.
Новый закон сохранил все имеющиеся механизмы расселения ветхих и аварийных здания жилого фонда.
Квартиросъемщикам муниципального жилья по договорам социального найма в ходе переселения также должны быть предоставлены равноценное жилые помещения, площадь которых не менее ранее занимаемых.
В отношении собственников аварийных квартир, закон делает уточнение, касающееся того, что в сумму компенсации взамен старой жилплощади должна входить рыночная стоимость участка земли, на котором находится жилой дом.
Также внесенные в закон изменения наделяют органы государственной власти субъектов РФ компетенцией на использование мер дополнительной помощи, требуемой для расселения аварийного жилья.
Например, финансирование, выделяемое Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, в 2021 году может использоваться для частичной денежной компенсации собственникам квартир в аварийном доме затрат на оплату процентной ставки по ипотечному кредиту размером не более ключевой ставки за пользование кредитными средствами, которые использованы на покупку жилплощади.
Помимо этого, региональные власти могут решить предоставить в отношении граждан-собственников квартир в аварийном жилом доме субсидий на частичную компенсацию расходов на покупку другого жилья. Следует учитывать, что субсидия на покупку жилого помещения выделяется в размере не более разницы между ценой квартиры, равноценной по метражу изымаемой, которая рассчитывается в зависимости от нормативов стоимости кв. метров, и предоставленной компенсацией.
Также в качестве меры содействия может применяться выделение жилого помещения в наемном жилом доме.
Верховный суд объяснил, какое жилье считается равнозначным. И это не то, что вы думаете
В Кемеровской области стоял проклятый старый дом. В 2007 году его официально признали непригодным для проживания. Одну из квартир в этом доме занимала семья из четырех человек, среди них дочь и внук. У них был договор соцнайма на трешку площадью 54,3 м². Это не хоромы, но хотя бы у каждого поколения была своя комната.
В 2016 году им предложили квартиру большей площади, но не трешку, а двушку. Семья решила не переезжать.
Может быть, они сами почитали жилищный кодекс или им кто-то подсказал, но наниматели стали требовать себе трехкомнатную квартиру. Они решили, что равнозначная — это не меньше по площади и с таким же количеством комнат. Но они ошиблись.
На самом деле равнозначная квартира — равная по площади, а не по количеству комнат
Городская администрация не согласилась выделить трехкомнатную квартиру. А жильцы в ответ отказались добровольно выехать из аварийного дома. Администрации пришлось подать в суд, чтобы выселить их принудительно: жить в доме было опасно.
Какое жилье может быть признано аварийным
Жилое помещение, находящееся в состоянии, которое угрожает жизни и здоровью жильцов, является непригодным для проживания, считается аварийным. Для получения данного статуса необходимы веские основания.
Признать жилье аварийным можно по следующим причинам:
- Помещение не соответствует нормам санитарии.
- Дом был серьезно поврежден при стихийных бедствиях, землетрясениях, что нельзя исправить ремонтными работами.
- Квартира располагается в том месте, где есть большой риск возникновения техногенной катастрофы.
- Повреждены конструктивные элементы помещения или уменьшена их прочность.
- Разрушены фундамент и стены.
- Утрата жилья вследствие пожара, когда восстановить его уже невозможно.
Многие люди часто называют ветхим и аварийным жилье одно и тоже помещение. Это совершенно неправильно. В квартире, признанной аварийной, жить дальше нельзя, так как это опасно для жизни и здоровья людей. В ветхом же жилье проживать можно.
Таким называют дом, который требует выполнения ремонта в силу своей старости. Чтобы квартиру переселенцев признали ветхой, необходимо более 70% износа для домов, построенных из кирпича и панелей, и 65% – для деревянных зданий.
Pacceлeниe aвapийнoгo жилья
C тeчeниeм вpeмeни дaжe caмoe нaдeжнoe жильe пpиxoдит в нeгoднocть, и eгo нe вceгдa мoжнo oтpeмoнтиpoвaть дo пpиeмлeмoгo cocтoяния. B peзyльтaтe тaкoгo oбвeтшaния дoмoв жизни людeй пoдвepгaютcя yгpoзe. Чтoбы peшить вoпpoc o пpeдocтaвлeнии гpaждaнaм кoмфopтныx и бeзoпacныx ycлoвий пpoживaния, гocyдapcтвo paзpaбoтaлo пpoгpaммy, финaнcиpyeмyю из cpeдcтв бюджeтa. B paмкax этoй пpoгpaммы cocтaвляeтcя пepeчeнь дoмoв, кoтopыe нeoбxoдимo pacceлить, a тaкжe cпиcoк жилья нa зaмeнy. Пpoгpaммa дeйcтвyeт c 2002 гoдa.
Peгиoнaльнaя пpoгpaммa пepeceлeния из вeтxoгo и aвapийнoгo жилья yтвepждaeтcя иcпoлнитeльным opгaнoм мecтнoй влacти. Oчepeднocть дoмoв, включeнныx в cпиcoк жилья, пoдлeжaщeгo pacceлeнию, зaвиcит oт cтeпeни aвapийнocти дoмa и гoдa пocтpoйки. Пopядoк пpизнaния дoмa aвapийным и пoдлeжaщим cнocy или peкoнcтpyкции yтвepждeн Пocтaнoвлeниeм Пpaвитeльcтвa № 47 oт 28.02.2006 г. Чacтныe cтpoeния oтнocят к aвapийным пocлe выдaчи зaключeния cпeциaльнoй кoмиccии и yвeдoмлeния coбcтвeнникa.
Кaк pacceляют из aвapийныx дoмoв
Жильe пpизнaeтcя вeтxим cпeциaльнoй кoмиccиeй, в кoтopyю вxoдят cпeциaлиcты oтдeлa apxитeктypы и гpaдocтpoитeльcтвa, жилищнoй инcпeкции, cпeциaлиcты oтдeлa кoммyнaльнoгo xoзяйcтвa и блaгoycтpoйcтвa. Пpoцecc oцeнки жилья нa нecooтвeтcтвиe тpeбoвaниям и cтaндapтaм зaпycкaeтcя личным oбpaщeниeм гpaждaн. Peзyльтaт пpoвeдeннoгo иccлeдoвaния нecyщиx cтeн, пepeкpытий и кoммyникaциoнныx ceтeй выдaeтcя нa pyки вceм жильцaм. B зaключeнии кoмиccии дoлжнo быть cкaзaнo, чтo дaннoe пoмeщeниe нe мoжeт быть вoccтaнoвлeнo для пoлнoцeннoй экcплyaтaции дaжe пocлe пpoвeдeния кpyпнoмacштaбныx peмoнтныx paбoт. Чaщe вceгo вeтxими пpизнaютcя дoмa, пocтpoeнныe бoлee 70 лeт нaзaд.
B цeлoм, пpoгpaммa пepeceлeния из вeтxoгo жилья coдepжит тaкиe вapиaнты кoмпeнcaции:
Пpeдocтaвлeниe paвнoцeннoгo жилoгo пoмeщeния. Этoт вapиaнт пpимeняeтcя, ecли пepeceляeтcя coбcтвeнник. Жильe взaмeн aвapийнoгo пpeдocтaвляют пo coглacoвaнию cтopoн. Нoвoe пoмeщeниe дoлжнo пoлнocтью cooтвeтcтвoвaть тexничecким xapaктepиcтикaм пpeжнeгo, включaя oбщyю плoщaдь и кoличecтвo кoмнaт.
Как расселяют жильцов аварийных домов
Инициаторами проведения экспертизы жилого здания могут стать: муниципалитет, контролирующие органы (Роспотребнадзор, пожарная инспекция и т. д.) или сами собственники аварийного жилья.
Как признать дом аварийным
1. Составьте коллективное заявление о признание жилого дома непригодным для эксплуатации. Документ включает адрес аварийного объекта недвижимости, сведения о собственниках-заявителях, просьбу о переселении со списком повреждений здания, подписи жильцов.
Важно! Чем больше жильцов подпишет заявление, тем быстрее поступит реакция на заявку.
Перед обращением проведите обследование дома с помощью группы, в которую пригласите инициативных жильцов и представителей управляющей компании. По результатам обследования, составьте справку о состоянии дома и приложите ее к заявлению.
2. На основании вашего заявления, поданного в местную администрацию, формируется межведомственная комиссия. Эксперты оценивают общее состояние дома и выносят решение о признании жилого здания ветхим или аварийным.
3. Заключение по экспертизе оформляется в среднем за 5-10 дней. Но часто этот срок затягивается до месяца. Один экземпляр документа получают жильцы дома.
4. Если ваш дом признали аварийным, готовьтесь к переселению. Но имейте в виду, что получение новой квартиры будет зависеть от наличия нового жилого фонда и очередности. При этом законом предусмотрен крайний срок переселения — 12 месяцев после признания здания аварийным.
Важно! В экстренных ситуациях, когда есть риск обрушения аварийного дома, жильцы выселяются незамедлительно.
5. «Опасный» объект недвижимости вносят в «Реестр жилых зданий, признанных аварийными». Узнать, находится ваш дом в списке под снос или нет, можно в департаменте архитектуры, у местной администрации, на сайте Минстроя России.
Какие документы нужно собрать для переселения:
— уведомление о признании объекта недвижимости аварийным;
— правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН, договор найма жилого помещения);
— экспертное заключение комиссии, которая обследовала недвижимость;
— иные документы, указывающие на неустранимые недостатки жилья.
Что должен получить собственник аварийного жилья
Если вы являетесь собственником квартиры, которая находится в доме под снос, то вам обязаны предложить два варианта возмещения. Это денежная компенсация или новая жилплощадь в том же населенном пункте.
Сумма компенсации складывается из: рыночной стоимости квартиры, доли от рыночной стоимости общедомового имущества и земельного участка, а также расходов, связанных с вынужденным переездом до момента приобретения новой жилплощади.
Не торопитесь соглашаться на этот вариант. Учитывайте, что рыночная стоимость квартир в ветхих домах невысокая. Вам может не хватить на приобретение нового жилья. Или придется покупать квартиру меньшей площади.
Если вы хотите получить квартиру из жилфонда, то вам обязаны предоставить равноценную недвижимость. Проще говоря, сколько «квадратов» у вас было, столько же вы должны получить при расселении – и не менее 18 кв. м на каждого члена семьи.
Здесь тоже есть риск: наличие очереди, которая может растянуться на несколько лет. Кроме этого, вас может не устроить район расселения или разочаровать качество новостройки.
Что получит арендатор муниципального жилья
Если вы живете в муниципальной, а не в приватизированной квартире, то при сносе аварийного дома вас не выселят на улицу, а предоставят новое жилье. При переселении для арендаторов действуют те же условия, что и для собственников.
Требования к новой недвижимости при расселении:
— благоустроенность;
— равнозначность по площади;
— хорошее санитарное и техническое состояние (по нормативам);
— расположение в пределах того же города.
Важно! Рассчитывать на расселение из аварийного дома могут не только собственники приватизированного жилья, но и владельцы комнат в коммуналках и общежитиях, а также жильцы муниципальных квартир.
Какие проблемы возникают
Расселение граждан нередко сопровождается спорными ситуациями. Некоторые собственники добротных строений отказываются от переезда при переселении района, в котором большинство частных домов являются непригодными. При этом закон на стороне собственника, так как жилище неприкосновенно, и гражданин является собственником. С другой стороны, если в квартале остается только один дом, государство не может строить на этой территории новые сооружения. Судебные споры в таких случаях длятся долгие годы.
Отказавшегося покинуть аварийную жилплощадь гражданина могут выселить в принудительном порядке.
Споры также возникают, когда ущемляются права жильцов:
- альтернативное жилье меньше по площади, чем прежнее,
- выкупная сумма намного ниже рыночной.
В таких случаях граждане могут обратиться в суд.
Полагается ли при расселении равноценное жилье, если есть еще вторая квартира в собственности
- 1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.