Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недвижимость и личный транспорт (от автомобилей и квадроциклов до электросамокатов) — классические направления для арендного бизнеса, которые в 2020 году уже никого не удивят. Но сдавать в аренду можно не только квартиры и средства передвижения, но и потребительские товары — одежду, технику, предметы декора, инструменты.
Плюсы и минусы прокатного бизнеса
Прокатный бизнес, как и любой другой коммерческий проект, имеет сильные и слабые стороны. Рассмотрение его плюсов и минусов даст возможность правильно спрогнозировать прибыль. Кроме того, изучение этой информации позволит грамотно составить бизнес план аренды.
Пассивный характер прибыли. Чтобы зарабатывать приличный доход, арендодателю нет необходимости посвящать время проекту. В его задачу входит наладить бизнес на старте, а дальше он будет ежемесячно в оговоренное время получать заработок на аренде.Стабильная прибыль. С точки зрения надежности наиболее выгодно сдавать квартиру постоянному съемщику. Другие направления прокатного бизнеса также достаточно стабильные. При правильно выбранном направлении спрос на арендованное имущество всегда будет высоким, что гарантирует постоянную прибыль.Разнообразие направления для бизнеса. Сдавать в аренду можно практически все, начиная от детской одежды и заканчивая недвижимостью. Такое разнообразие дает возможность каждому подобрать оптимальную сферу для работы, в которой начинающий предприниматель разбирается лучше всего.Значительные стартовые расходы. Конечно, размер затрат в первую очередь зависит от особенностей объекта, ведь квартира стоит гораздо дороже велосипеда. Одновременно в последнем случае арендодателю нужно купить сразу несколько разных моделей ТС, чтобы привлечь потенциальных клиентов. Поэтому создание материальной базы в любом случае требует немалых средств.Высокая конкуренция. В арендном бизнесе очень сложно найти свободную нишу, большинство направлений уже переполнено предложениями конкурентов.Арендный бизнес – это всегда долгосрочная инвестиция. Чтобы окупить затраты на приобретения имущества и начать получать доход, потребуется длительное время.
Как выбрать, что предложить потребителям
Сегодня можно взять в аренду практически все, что угодно. Но рентабельность бизнеса напрямую зависит от его востребованности. Чем больше клиентов заинтересовано в прокате объекта, тем выше заработки предпринимателя. Поэтому для бизнеса главное – это хорошая идея. Чтобы дело активно развивалось, нужно выбирать товар с учетом двух моментов:
- Частота использования определенного имущества. Если вещь нужна постоянно, то ее проще купить, чем переплачивать за прокат. Если потребность в объекте возникает время от времени, то целесообразно оформить аренду.
- Солидная цена. Если объект аренды стоит дорого, то проще брать его напрокат по мере необходимости, чем покупать.
Удачной иллюстрацией правильного подбора имущества служит садовая техника или концертное оборудование.
В последнее время наблюдается стабильно высокий спрос на профессиональные инструменты. С их помощью ремонт занимает минимум времени, а все работы выполняются очень качественно. Достаточно заплатить несколько тысяч рублей, и клиенту будет предоставлены любые необходимые инструменты. После завершения отделки жилья потребность в них отпадает.
Главное – правильно определить потребность потенциальных клиентов. Для изучения спроса на определенные товары или услуги, можно использовать сайт объявлений. Специализированный сервис наглядно продемонстрирует актуальность определенной идеи. Если на объявление откликнулось сразу несколько пользователей, то дело будет иметь успех. Если товар не заинтересовал клиентов, то не стоит вкладывать средства в его покупку.
Подводные камни арендного бизнеса
Основной риск арендного бизнеса заключается в случайной порче или утрате имущества. Поэтому перед началом деятельности желательно разработать вместе с юристом грамотный договор. Такой подход обезопасит вложения и даст возможность получить компенсацию от неаккуратного клиента или страховой компании.
Наличие других подводных камней зависят от специфики бизнеса. Так, если это недвижимость, то существует риск приобретения помещения в неудачном месте, что в дальнейшем вызовет сложности с его сдачей в аренду. Если в планах запустить мотошеринг, то раскрутку лучше всего начинать ранней весной. Это даст возможность обзавестись клиентурой к началу сезона.
Самое сложное направление – это аренда бизнеса. Для достижения успеха нужно хорошо знать его специфику, чтобы вовремя реагировать на изменение ситуации на рынке.
Поиск помещения и подготовка к открытию
Пока крутилась реклама, группа наполнялась потенциальными арендаторами, а я активно искал помещение под магазин. Объездил несколько десятков вариантов: и подвальные, и стрит-ритейл, и торговые центры. Тогда же узнал, насколько разные правила у всех арендодателей, особенно у более или менее раскрученных ТЦ.
Так, например, в одном торговом центре нам сказали, что продавец может отсутствовать на рабочем месте не более 5 минут в час и 1 раз в день не более 15 минут в час. Это время выделялось ему для приема пищи. При нарушении данного правила штраф в 200 $ по курсу на день нарушения за каждый выявленный эпизод. Более того, в этом ТЦ был специальный человек, который мониторил такие нарушения и получал бонусы за каждый зафиксированный косяк.
Во многих торговых центрах магазины обязывают работать с 10:00 до 22:00, даже если после 20:00 потока покупателей почти нет. А каждый час работы – это дополнительные расходы на зарплату продавца. Во многих местах есть запрет на завоз товара в рабочие часы, что нам также не подходило, так как мы в это время принимаем товар от арендаторов полок.
Конечно, хотелось найти недорогое помещение. Но и не такое, чтобы там вообще не было трафика. Потому я отмел варианты со стрит-ритейлом и подвальными помещениями. Решил сосредоточиться на торговых центрах, так как даже в самом плохом ТЦ есть минимальный трафик посетителей.
После первых просмотров я уяснил для себя формулу стоимости помещения. Она складывается из суммы ежемесячной аренды и затрат на маркетинг. И в этой формуле затраты на маркетинг, т. е. на привлечение покупателей в торговую точку, со временем снижаются, так как магазин обрастает постоянными покупателями.
В итоге было найдено помещение в небольшом торговом центре с хорошим арендодателем, адекватной арендной ставкой и даже скидкой 30 % на аренду в течение 3-х месяцев. А еще там были хорошие соседи – пункт самовывоза Ozon, офис автострахования и мелкие магазины, которые работали там не первый год. Все эти соседи создавали нам первоначальный трафик. Кстати, мы до сих пор арендуем павильон в этом торговом центре. Тогда помещение нам обошлось в 60 000 р. в месяц, первые 3 месяца мы платили только по 43 000 р.
Ремонт делали своими силами: я, супруга и тесть. Стеллажи купили в IKEA, а компьютер, стол и пару стеклянных витрин взяли на «Авито». Задача была сэкономить на оборудовании, но не в ущерб качеству. Даже вывеска у нас появилась только через полгода после открытия – на первых порах мы обходились объявлениями, распечатанными на цветном принтере. Мы вешали их на дверь. Помимо этого, была меловая доска из IKEA, которую поставили у входа в магазин. На все мы потратили чуть больше 100 000 р., что оказалось меньше заложенных в финансовой модели сумм (ее я составлял с запасом).
Если говорить о жилой недвижимости, средняя стоимость однокомнатной квартиры в 10-15 минутах от метро в спальном районе в Москве обойдется в 5-6,5 миллионов рублей. При этом на такие комнаты средняя арендная ставка составляет около 25-30 тысяч рублей. В результате при расчетах можно получить, что минимальный период окупаемости однокомнатной квартиры составит около 15 лет.
Соответственно, этот вариант нельзя назвать очень выгодным с точки зрения инвестиций: единственный случай, при котором это реально может окупиться – когда жилье досталось по наследству.
Если говорить об офисных помещения, они обходятся несколько дороже, чем жилые, поскольку их расположение должно быть в более проходимых местах, а их площадь выше. В Москве небольшое офисное помещение обойдется в 6,5-7,5 миллионов рублей при условии, что площадь составит около 60-70 квадратных метров. При этом арендная ставка в данном случае будет считаться за 1 квадратный метр.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Что можно давать людям на прокат?
Что можно давать людям на прокат и тем самым зарабатывать? Ваши предложения и опыт.
Сдавать в аренду выгодно то, что нужно людям на короткое время и стоит относительно дорого. На первое место я бы поставил электро и бензоинструменты и всевозможный строительный инвентарь. Это могут быть бензопилы, циркулярки, тепловые пушки, различные станки, фены, леса и т.д.
На прокат можно давать лодки, снегоходы, квадроциклы и прочую передвижную технику. В регионах с серьезным бездорожьем — вездеходы.
Можно сдавать в аренду сельхозяйственную и строительную технику. Комбайны, например, нужны только на время сбора урожая.
Наконец, в аренду можно сдать дорогие украшения и одежду (на свадьбу, втречу высокого уровня и т.п.).
Такой шаг, как оформление бизнеса по сдаче в аренду (Федеральная налоговая служба) – пожалуй, самый важный. Точные решения по организационной форме зависят от самого направления бизнеса. Иными словами, если гражданин сдаёт в аренду нежилое помещение, он обязан выплачивать подоходный налог.
Рекомендуется оформить статус ИП (индивидуальный предприниматель), благодаря которому лицо получит право вести деятельность на совершенно законных основаниях. В связи с тем, что прибыль со сдачи коммерческой недвижимости будет невелик, по закону гражданин имеет право оформить упрощённую форму налогообложения. Она предусматривает выплату налогов в размере 6% от общего дохода.
Для оформления бизнеса по сдаче в аренду коммерческой недвижимости требуются следующие документы:
- Копия паспорта учредителя.
- ИНН (индивидуальный номер налогоплательщика) учредителя.
- Внесение уставного капитала от 10 000 руб. При подаче соответствующего заявления на оформление ИП предоставляется банковская выписка, где необходимо открыть счёт.
- Формирование устава компании. Согласно этой документации будет осуществляться распределение частей между собственниками (в том случае, если их несколько), официальное наименование фирмы, её юридический адрес.
- Протокол собрания учредителя (в том случае, если их несколько).
- Решение об оформлении ООО (общества с ограниченными возможностями).
Срок оформления ИП составляет от 3-х до 5-и рабочих дней. На оформление и регистрацию статуса ООО потребуется не более 14-ти дней с момента подачи заявления.
Подводные камни. Или что нужно учесть, если вы хотите стать владельцем офисного помещения?
На рынке офисной недвижимости, конечно, есть много тонкостей, о которых пока не знают начинающие инвесторы. Владелец качественного московского бизнес-центра площадью в несколько десятков тысяч квадратных метров в хорошей локации имеет диверсифицированный набор арендаторов и поэтому в любом случае будет получать какой-то доход. В случае потери одного или нескольких арендаторов часть площадей в любом случае будет приносить доход, а пустующие помещения рано или поздно заполнятся. Стандартная заполняемость качественных бизнес центров обычно составляет 90-95%, но даже у не самых удачных БЦ заполняемость не может упасть до 0%.
В то же время у владельца небольшого офисного блока риски нулевой доходности значительно выше. Чаще всего такой блок сдается единственному арендатору, который в любой момент может съехать. По аналогии с квартирой, отдельный офисный блок может иметь только 2 состояния – с арендатором или без. Из-за временного простоя помещения годовая доходность инвестора составит уже не 10%, а скажем, 5% или 7% годовых. Таким образом, собственник помещения в любом случае будет неминуемо терять доходность из-за неизбежного простоя. Данный момент нужно всегда учитывать в своих расчетах при покупке недвижимости.
В целом, частному инвестору при покупке офисных площадей стоит ориентироваться на качественные бизнес-центры класса А или В+ с хорошей транспортной доступностью. Подобные объекты недвижимости имеют высокую надежность и долгосрочный потенциал. Как и в любых инвестициях, нужно обязательно провести детальный анализ и разобраться в приобретаемом активе. А лучше всего, обратиться к профессионалам за подробной консультацией. При правильном подходе, офисные помещения способны принести инвестору доходность примерно в два раза выше, чем жилая недвижимость.
Могут ли квартиранты претендовать на квартиру
Квартиранты могут претендовать на квартиру только в том случае, если арендуемая ими квартира – неприватизированная. Такая недвижимость является собственностью государства и поэтому главное лицо, на которого выдавался ордер проживания, может не все. Кстати, даже сдавать неприватизированную квартиру по закону нельзя.
Если квартирантами окажется семья с кучей детей, а то и вовсе одинока многодетная мать, то выгнать её из стен муниципальной квартиры будет сложно, даже практически невозможно. К тому же, если квартиранты будут исправно платить по коммунальным услугам, то они смогут получить права прописки в такой квартире.
Конечно же – это возможно через суд. Но если попадутся весьма активные квартиранты, поймут, что они сняли жилье в муниципальной квартире, то они смогут упорно постараться прописаться в такой квартире.
Стоит ли разбивать квартиру по комнатам?
Иногда бывает, что это целесообразно. Например, владелец двух комнат в коммунальной квартире недалеко от центра в Санкт-Петербурге сдаёт их по отдельности. Арендная плата за одну из комнат составляет 15 тысяч рублей в месяц. Но стоимость коммуналки за одну лишь комнату составляет 4 тысячи рублей в месяц. В итоге чистый доход составляет 11 тысяч рублей. За другую комнату большей площади ежемесячная плата составляет 17 тысяч рублей. За жилищно-коммунальные услуги зимой приходится отдавать 5 тысяч рублей. Плюс ежемесячный налог на доход от аренды.
В итоге за две комнаты доход немного превышает 20 тысяч рублей в месяц. Сюда стоит добавить затраты на покупку нового электрического чайника, предметов мебели и прочее.
Аренда не всегда бывает выгодной, так как ставки растут медленно. Например, если лет 10 назад в северной столице можно было снять комнату за 10 тысяч рублей, то сейчас за неё просят 15 тысяч. Многие решают, что арендный бизнес – дело не особо выгодное, и продают квартиры.
Вложения в объект перед сдачей в аренду
При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке, помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.
Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 10 000 — 17 000 рублей за 1 квадратный метр.
Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.
Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.
Как разделить имущество
Чем больше помещение, тем сложнее найти арендатора. Если площадь объекта превышает 300 квадратных метров, можно задуматься о том, чтобы разделить её на несколько частей — такой вариант окажется более привлекательным для большинства предпринимателей. В первую очередь это касается помещений со сложной планировкой и несколькими комнатами — одну из них, например, можно сдать под кофейню, вторую под продуктовый магазин, а третью под цветочную лавку.
Поговорим о том, как это сделать. Если коротко — помещение разбивается на несколько частей, которые затем переоформляются как самостоятельные объекты с уникальными кадастровыми номерами. После этого владельцу нужно снова зарегистрировать право собственности теперь уже на несколько помещений.
А теперь подробнее. Шаг первый — согласовать планируемые изменения в планировке со строительной компанией, которая имеет допуск СРО. Наличие этого допуска означает, что фирма лицензирована и может легально заниматься строительными работами. После того как вы установите новые перегородки и внесёте другие изменения в планировку, нужно будет обратиться к кадастровому инженеру и запросить технический план на раздел помещения.
Как только этот документ окажется у вас на руках, нужно направить его в Росреестр вместе с кадастровым паспортом и соответствующими заявлениями: о постановке на кадастровый учёт и о государственной регистрации прав. Первое заявление нужно, чтобы данные о новых объектах внесли в ЕГРН, второе — чтобы они оказались в собственности заявителя.
За каждый новый объект придётся уплатить государственную пошлину: 2 000 рублей для ИП и 22 000 рублей для юридических лиц. В результате вы получите кадастровые паспорта на каждый из них — именно эти документы содержат всю ключевую информацию про помещения и подтверждают ваше право собственности.