Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как рынок коммерческой недвижимости чувствует себя в 2022 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Девелоперы возьмут паузу
По данным CORE.XP, в третьем квартале 2022 года было введено в эксплуатацию в 4,5 раза больше офисов, чем в первом полугодии (170 тыс. кв. м). Половина всего объема нового предложения 2022 года уже продана конечным пользователям. По итогам квартала на офисном рынке Москвы остаются свободными только 8,5% площадей.
«В июле — сентябре 2022 года увеличился ввод в эксплуатацию офисной недвижимости, но примерно половина к этому моменту уже была реализована, российские компании проявляют высокий интерес к помещениям, в том числе к тем, которые освобождали международные компании. Эти факторы сдерживают стремительный рост вакансии, а также определяют стабильность ставок аренды», — отмечает старший директор департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.
Девелоперы и инвесторы будут более осмотрительно начинать новые офисные проекты в Москве, считают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты. «Сомневаюсь, что в этом году в планах игроков появятся ранее незапланированные проекты. Скорее всего, будут строиться только те объекты, на которые получено финансирование и по которым уже проведены подготовительные работы», — говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина. По оценке Knight Frank Russia, ввод новых деловых центров в столице по итогам 2022 года составит 230–340 тыс. кв. м, в 2023 году — 350–370 тыс. кв. м. «Это те проекты, которые уже находятся в процессе строительства», — пояснила эксперт.
Рынок торговой недвижимости
По итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. Преимущественно это объекты микрорайонного и районного форматов.
В целом за 2020 г. было открыто три торговых объекта:
-
KazanMallв г. Казань (GLA 53 000 кв. м.);
-
GreenPark (ex-GoldenPark) в г. Нижневартовск (GLA 50 674 кв. м.);
-
«Балтия Молл» в г. Калининград (GLA 40 500 кв. м.).
10 проектов, ранее заявленных к открытию в 2020 г., были перенесены на 2021 г. Многие ритейлеры ставили на паузу подписания договоров аренды до стабилизации ситуации, в связи с этим собственники торговых центров принимали решение о переносе открытий, чтобы не выводить на рынок менее заполненный объект.
Таблица 3. Основные показатели рынка торговой недвижимости в России
|
2018 |
2019 |
6 мес. 2019 |
2020 |
6 мес. 2020 |
6 мес. 2021 |
|
|
Общее предложение торговых |
27,6 |
28,2 |
27,9 |
28,9 |
28,4 |
29,2 |
|
Объем введенных торговых площадей в России, тыс. м2 |
576 |
558 |
200,3 |
655 |
218,2 |
405,2 |
|
Общее предложение торговых площадей в регионах России, млн м2 (кроме Москвы и СПб) |
16,9 |
17,2 |
17 |
17,3 |
17,2 |
17,7 |
|
Объем введенных торговых площадей в регионах России, тыс. м2 (кроме Москвы и СПб) |
363 |
313 |
95,3 |
144,2 |
0 |
313,9 |
|
Количество открытых ТЦ, штук (кроме Москвы и СПб) |
20 |
13 |
4 |
3 |
0 |
6 |
|
Обеспеченность площадями по России в целом, м2 на 1 000 человек |
189 |
193 |
190 |
197 |
194 |
200 |
Возможные сценарии поведения рынка
В течение трех последних месяцев многие иностранные компании заявили о своем уходе из России. Однако, как заметили в Knight Frank, не всё, о чем пишут СМИ, действительно реализуется. Часто зарубежный бизнес останавливает производство или продажи, но сохраняет офисы и структуры управления.
Если посчитать все офисные площади, которые сейчас занимают компании, заявившие об уходе из России, наберется 500–600 тыс. кв. м.
Мария Зимина предсказывает два сценария:
1. Половина компаний действительно уйдет и освободит свои офисные площади.
2. Уйдут все иностранные фирмы, заявившие о завершении работы в России. Свои офисы они продадут.
Если мы допустим, что строительство офисов останется на нынешнем уровне и будет сдана только половина возводимых сейчас помещений, то в классе А при первом сценарии рынок достигнет вакансии 14–17%, а при втором — 21–22%.
Смягчить последствия «глобального исхода» может приобретение и объединение зарубежных предприятий местными компаниями. IT-сектор и госструктуры, которые перекупают уходящий бизнес, будут поддерживать спрос на рынке.
Рынок торговой недвижимости Москвы (это 14,26 млн кв метров действующих объектов, из них аренднопригодны — 7, 22 млн кв) в первом квартале прирос только одним новым объектом — ТЦ «Discovery». Завершено строительство еще двух ТЦ, но их открытие было отменено. Уровень вакантных площадей в ТЦ столицы, по данным Knight Frank, увеличился до 13%. Посещаемость торговых центров к концу первого квартала снизилась в среднем на 6%. Это если сравнивать с аналогичным периодом 2021 года, когда торговые центры остались без покупателе из-за локдауна.
В Санкт-Петербурге, где более 4 млн торговых квадратов, в первом квартале прирост торговых площадей был нулевым. Новых проектов не заявлено. Индекс посещаемости ТРЦ снизился почти на четверть, сообщается в обзоре «АйБи Групп».
«За март в торговых центрах прекратили работу около половины арендаторов, связанных с международными брендами. Часть арендаторов торговых комплексов обратились к управляющим компаниям с просьбами об арендных каникулах или изменении порядка арендных платежей», — сообщается в отчете «АйБи Групп». В стрит-ритейле также наблюдается снижение заполняемости и увеличение ротации. По итогам квартала число закрывшихся предприятий превысило число открывшихся.
Торговля в новостройках также покатилась по наклонной. По данным «Недвижимость и строительство Петербурга», объем предложений на рынке коммерческой недвижимости в новостройках Петербурга и его окрестностях увеличился почти на 26%.
«Все участники торговой недвижимости возлагали большие надежды на 2022 год, рынок был готов к активному развитию и восстановлению. Однако февральские события резко изменили планы . Принимая во внимание сложный внешнеполитический фон, нарушение цепочек поставок и проблемы с товарными запасами, которые будут влиять на развитие торговой недвижимости и на самочувствие самих операторов, мы ожидаем корректировки ключевых показателей рынка уже во втором квартале 2022 года», — комментирует региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева.
Но до конца года к прежним значениям вернутся далеко не все показатели
Москва. 30 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Ситуация на рынке коммерческой недвижимости РФ в третьем квартале осталась в зоне «осторожного оптимизма». За прошедшие четыре месяца после постепенного снятия ограничительных мер (июнь-сентябрь) восстановление рынка отмечается во всех сегментах недвижимости. В офисном и складском секторе стабилизировался уровень вакансии, продолжается рост арендных ставок, в торговых центрах растет посещаемость по сравнению с первыми неделями после открытия. Тем не менее, по мнению экспертов рынка, опрошенных «Интерфаксом», далеко не по всем показателям удалось вернуться к уровню прошлого года — новое строительство и объем сделок остаются ниже показателей прошлого года. Посещаемость торговых центров, скорее всего, до конца года не вернется к докризисным.
Офисы: ставки не падают, сделки не идут
«В сегменте офисной недвижимости полноценного восстановления рынка пока не наблюдается: спрос по-прежнему сдержанный, девелоперы также с осторожностью выводят проекты на рынок. Активными на рынке остаются либо крупные компании с большим количеством ресурсов, которые еще до пандемии планировали арендовать или купить крупные объемы офисов, либо операторы гибких офисных пространств, несмотря на очевидное снижение спроса на продукты этого сегмента наравне с классическими офисами», — рассказала Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.
Напомним, что, по данным экспертов, одной из крупнейших сделок в III квартале была аренда оператором гибких офисов Space 1 около 12 тыс. кв.м площадей в рамках нового комплекса «Новый Балчуг».
При этом аналитики подчеркивают, что серьезного падения ставок аренды и цен на офисы на рынке так и не произошло.
«В офисном сегменте за первые девять месяцев 2020 года ставка аренды выросла на 4%, мы ожидаем, что до конца года показатель останется стабильным», — добавляет заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяна Дивина.
В целом, эксперты сходятся в том, что падения рынка не случилось, однако очередной подобный шок может усилить негативные последствия.
Если второй волны не произойдет, ситуация будет развиваться благоприятно. Опасения экспертов вызывает только рост вакансии. Пока она выросла на 2,9 п.п. и достигла 12,1%.
«Доля свободных площадей в целом на рынке сохраняется на относительно низком уровне. Во II квартале было зафиксировано увеличение этого показателя на 0,6 п.п. до 10%. По предварительным итогам в III квартале возможен рост до 10,7%. При этом мы наблюдаем заметное увеличение рынка субаренды (за II квартал рост составил 93%) и помещений, которые предлагаются с целью замены текущего арендатора», — привела данные своей компании Татьяна Дивина.
«Очевидно, что многие компании будут использовать гибкий подход, позволяя сотрудникам работать из дома по определенному графику. Однако принятие соответствующих решений компаниями требует времени, тем более требует времени переговоры с арендодателями в случае, если необходимо оптимизировать площади», — напоминает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL.
По данным CBRE, по итогам трех кварталов 2020 года в сегмент офисной недвижимости было инвестировано порядка 64 млрд рублей, что на 59% превосходит объем в аналогичном периоде 2019 год. Однако доля офисной недвижимости в объеме сделок в III квартале составила 21% против 37% в сопоставимом периоде 2019 года.
Что касается нового строительства, то, п единодушному мнению экспертов, оно будет ниже прошлогодних показателей на 50%, а количество купленных и арендованных офисных площадей меньше на 30%, чем в 2019 году.
«По итогам текущего года ожидается общий объем поглощения офисов на уровне 400-450 тыс. кв.м вместо 700-750 тыс. кв.м, прогнозируемых в начале года. Это в свою очередь повлияет на перенос сроков ввода офисных проектов, совокупный объем которого с малой долей вероятности превысит 300-320 тыс. кв.м. В 2021 году ожидается положительная динамика показателей, если до конца года на рынок не будет оказано столь сильное негативное влияние», — прогнозирует Широкова.
Более оптимистичные данные приводит заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Маргарита Кабалкина. Она считает, что по итогам года объем арендованных и приобретенных офисных площадей, по прогнозам, составит порядка 1 млн кв.м.
«Мы ожидаем, что в 2020 году объем нового предложения может увеличится до 500 тыс кв.м, однако порядка 40% от этого объема может быть сформировано вводом в эксплуатацию проекта «Ростех-Сити», который стоится под конечного пользователя», — напоминает эксперт.
В ожидании «торговых гостей»
К сожалению, в третьем квартале в сегменте торговой недвижимости продолжает наблюдаться негативный тренд – вакансия растет. Но обнадеживает то, что этот рост не критичный.
«По итогам III квартала 2020 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы, введенных в эксплуатацию более двух лет назад, увеличился на 1,8% (относительно 2019 года) и составил 5,3%. Но по сравнению со II кварталом 2020 года изменений не зафиксировано. Более того, в новых объектах уровень вакансии снизился на 3% по сравнению с предыдущим периодом и составил 11%. Общий уровень вакансии достиг 9,5%, что на 2,9 п.п. больше показателя за III квартал 2019 года. Однако в сравнении с I полугодием 2020 года общий уровень вакансии снизился на 0,5 п.п. На фоне текущей эпидемиологической и экономической ситуации прогнозируется рост вакансии до 11% по итогам года при условии, что снятие ограничений на работу объектов торговой недвижимости было окончательным и повторные меры применяться не будут», — рассказала Широкова.
Такое положение повлияет на ввод ранее анонсированных к открытию в этом году объектов: прогнозируется перенос сроков открытия на следующий год около 30-40% объектов по всей стране. Так по планам девелоперов, объем нового ввода в Москве до конца 2020 года составит 313,4 тыс. кв.м торговых площадей. Таким образом, годовой объем нового предложения торговых центров составит 480,3 тыс. кв.м, что в два раза больше прошлогоднего показателя. Кроме того, за I–III кварталы 2020 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв.м арендуемых торговых площадей.
Что касается регионов, то там, по данным CBRE, в I полугодии там не открылось ни одного нового торгового центра, а 25% изначально запланированного девелоперами объема нового ввода в 2020 г. уже перенесено на следующий год.
«Заявленный девелоперами объем нового ввода торговых площадей в региональных городах составляет около 500 тыс. кв.м. Фактически, по нашим оценкам, будет открыто 330 тыс. кв.м. Запуск ряда крупных объектов заявлен на конец года, в связи с этим сохраняется вероятность дальнейшего переноса дат открытия на 2021 год», — добавила Екатерина Сизанова, старший консультант отдела исследований компании.
В целом моно сказать, что сегмент торговой недвижимости очень сильно пострадал именно в период ограничений и после их снятия посещаемость торговых центров не вернулась на докризисный уровень, восстановившись на 80-90% в зависимости от региона. Например, по итогам третьего квартала 2020 года доля свободных помещений на Тверской составила 15,5% увеличившись на 6,6 п.п. по сравнению с предыдущим кварталом и на 9,2 п.п. за последний год. Данное значение является максимальным с середины 2016 года, рассказала руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL Екатерина Подлесных.
Эксперты отмечают, что основными причинами закрытия физических точек ритейлеров и, как следствие, повышения вакантности являются снижение покупательского трафика, падение платежеспособности населения и в каких-то случаях невозможность договориться с арендодателями о достаточных послаблениях на кризисный период. Так, к сожалению, будет и в ближайшем будущем.
«Прогноз по обороту розничной торговли и реальным располагаемым доходам населения на 2020 год находится в отрицательной зоне. Несмотря на предполагаемый рост этих показателей в 2021 году, возвращение к уровню 2019 года произойдет не ранее 2022 года», — считает Дивина.
Какой новогодний декор будет в моде к праздникам?
Как известно, праздничная мода тоже переменчива — очень важно выйти на рынок с актуальным, а не устаревшим продуктом. Мы выяснили, что в 2023 в качестве рождественского декора на маркетплейсах и в интернет-магазинах точно будет востребовано следующее:
- Живые ели. Самая востребованная — пихта Нордмана.
- Искусственные елки. Литые изделия из резины в специальных пресс-формах. Кстати, более 30 % покупателей выбирают деревца со «встроенным» декором — искусственным снежком или шишками.
- Украшения. Плетеные подставки под елки, интерьерные наклейки, бусы.
- Гирлянды. Длинные электрогирлянды-«шторы» с теплым светом или разноцветными фонариками.
- Елочные шары. В моде однотонные — красные, зеленые, синие, золотистые и серебристые.
Уходящий 2021 подарил сегменту такие характеристики, как «дополнительные риски», «отсутствие выраженной положительной динамики» и «осторожный оптимизм»
Москва. 24 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Рост инфляции и ключевой ставки Центробанка, второй сезон пандемии коронавируса — и все еще сохраняющийся оптимизм определили развитие рынка коммерческой недвижимости России в уходящем 2021 году, считают опрошенные «Интерфаксом» эксперты.
Инвестиции: «Золотая малина» инфляции
«Золотую малину» в этом году унесет инфляция, которая отразилась как на стоимости строительства, так и на стоимости фондирования. В конечном итоге стало меньше сделок на рынке. Все в поиске, но принятие решений может затягиваться из-за затянувшейся неопределенности», — обрисовал итоги года инвестиционный директор Parus Asset Management Алексей Смердов.
Примерно в том же духе высказываются и другие инвесторы. Коммерческая недвижимость — это «долгий» и низколиквидный актив. И если с уже имеющимися качественными объектами ситуация более или менее понятна (арендные платежи растут вслед за инфляцией, чтобы номинальная стоимость актива не падала), то новые решения принимать стало сложнее.
«Дополнительные риски, сформировавшиеся в этом году, усложняют анализ и процесс принятия инвестиционных решений со средне- и долгосрочным периодом планирования. Поэтому многие транзакции были приостановлены или отменены», — отметил финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков.
Другим вариантом для инвесторов стало стремление учесть все потенциальные риски при входе в проект, что на практике означало попытки купить объект по цене ниже рыночной. Что в итоге также означало отказ от сделок, находившихся в работе, рассказал Новиков.
По предварительным данным CBRE, годовой объем инвестиций в российскую недвижимость составил 390 млрд рублей, и это на 28% больше предыдущего рекорда 2017 года.
В Cushman & Wakefield подсчитали, что в итоге треть всех инвестиций в недвижимость ожидаемо пришлась на жилье, на втором месте склады (28% всех вложений за год), далее офисы и многофункциональные комплексы (МФК). В JLL долю инвестиций в покупку земельных участков и других активов для строительства жилья оценили в 60%, но на втором месте все равно склады.
«По итогам 2021 года инвестиционный показатель в сегменте складской недвижимости приблизится к 1 млрд долл., что на 30% выше, чем в 2020 году», — считает руководитель группы по инвестициям JLL Микаэл Казарян.
«Торговый и гостиничный сегменты признали наиболее неочевидными для инвестиций сегодня», — тактично сообщается в отчете Cushman & Wakefield.
В прогнозе CBRE на 2022 год говорится, что общий объем инвестиций ожидается на том же уровне, но доля коммерческой недвижимости вырастет.
«В следующем году вложения могут быть перераспределены следующим образом: жилой сегмент скорее всего сократится с порядка 50% до 25% от общего объема, а доля вложений в коммерческую недвижимость может вырасти с 50% до 75% за счет отложенного спроса и сильного офисного рынка, а также благодаря продолжению бума в складском сегменте», — считают в CBRE.
Торговая недвижимость: осторожность и оптимизм
В сфере торговой недвижимости эксперты характеризуют ситуацию выражением «осторожный оптимизм» — правда, год назад ее описывали примерно так же. Сильнее всего развитие сегмента сдерживают коронавирусные ограничения: на их фоне влияние остальных факторов не так заметно (поскольку все равно ничего не происходит).
«За период с начала года по начало декабря было открыто 17 торговых объектов общей торговой площадью 518 тыс. кв. кв. Всего итогам 2021 года к вводу планируется около 700 тыс. кв. м торговых площадей — за счет торговых объектов, перенесенных с 2020 года в связи с пандемией», — прокомментировала результаты текущего года аналитик Cushman & Wakefield Евгения Сафонова.
По данным Knight Frank, с начала года были введены 16 торговых центров в регионах (486,9 тыс. кв. м) и пять в Москве (84,2 тыс. кв. м), что дает аналитикам основания надеяться на достижение допандемийных показателей.
При этом в ближайшие два года консультанты ожидают вдвое меньший объем ввода, строительство небольших торговых центров, а крупные открытия — лишь точечно. Более 50% новых торговых торговых площадей введены, по данным Knight Frank, в городах с населением менее 1 млн человек. Среди ТЦ Москвы тенденция схожая: большинство анонсированных проектов — районные комьюнити-центры площадью 10–30 тыс. кв. м.
Тем временем в Москве доля свободных площадей в ТЦ выросла еще на несколько процентных пунктов и сейчас составляет, по разным данным, от 9,8 до 15%. В 2022 году она может еще немного подрасти. А новые проекты, как и все последние годы, открываются с 60% заполненных площадей.
Однако ни ритейлеры, ни консультанты не теряют того самого осторожного оптимизма.
«В 2022 году мы ожидаем постепенного восстановления оборотов ритейлеров, возвращения посещаемости торговых центров к уровням 2019 года, что приведет к росту ставок аренды в пределах 10–15%», — считает директор департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина.
В Москве делают ставку еще и на торговые центры в составе транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), куда столичные власти привлекают инвесторов через торги.
А вот центральные улицы то ли оживают, то ли нет. По сравнению с июнем доля вакантных площадей в фэшн-сегменте снизилась на 3,1% п. п. за счет открытия новых магазинов. С другой стороны, все еще свободными остаются 14–15% магазинов в стрит-ритейле, отметили в JLL. В CBRE данные даже печальнее: вакансия 16,4% в основных торговых коридорах столицы, причем значительная час��ь пустующих помещений остается таковой уже больше 12 месяцев.
«Развитие всех ритейлеров остается очень точечным: если ранее они говорили про округ или улицу, то сегодня все чаще в запросах есть конкретный адрес и номер дома», — отметила руководитель направления стрит-ритейла СBRE в Москве Юлия Назарова.
Офисы: или хорошо, или ничего
Офисная недвижимость поделилась на хорошо или ничего — причем «хорошо» на всех может не хватить. Из-за всех особенностей 2021 года строительство новых качественных объектов практически не ведется, а уже имеющиеся чувствуют себя нормально.
«Темпы восстановления рынка офисной недвижимости в 2021 году превзошли все ожидания. Во второй половине года ввиду отсутствия жестких ограничений компании более интенсивно возвращали сотрудников в офисы, многие возобновили проекты по расширению и/ или смене офиса. По итогам 2021 года объем сделок аренды и купли-продажи составит 1,5 млн кв. м, что на 20% больше показателя за 2020 год, но все еще меньше рекордного 2019 года на 13%», — рассказала руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова.
При этом наиболее востребованными остаются офисы класса А — возможно потому, что на экспансию ориентированы преимущественно крупные компании. Те, кто обычно снимает более дешевые помещения, пока не двигают показатели вперед.
«Респонденты отмечают существенно возросший спрос на качественные площади на фоне низкого уровня текущего нового строительства. Участники рынка прогнозируют дальнейшее снижение ввода в следующем году и дефицит качественного предложения в 2023–2024 годах», — говорится в отчете PwC.
Главным трендом развития сегмента стало строительство под заказчика.
«Если бы можно было охарактеризовать рынок офисной недвижимости 2021 года одним словом, то это определенно было бы «built-to-suit». По предварительным данным декабря, с начала года было введено 563 тыс. кв. м офисных площадей, 71% из которых представлен объектами, построенными под заказчика», — отметила аналитик Cushman & Wakefield Полина Афанасьева.
Оценки аналитиков JLL несколько отличаются, хотя тренды отмечены те же.
«По итогам 2021 года объем введенных бизнес-центров составит 630 тыс. кв. м, против 224 тыс. в прошлом году. В 2022 году (…), по нашим прогнозам, суммарный ввод составит около 600 тыс. кв. м. Стоит отметить, что в 2021 году 50% офисных площадей были построены под конкретного клиента либо под себя, что является абсолютным максимумом за всю историю наблюдений», — рассказал руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Дмитрий Клапша.
На данный момент развития экономических отношений на территории Российской Федерации большую степень важности имеют отношения, связанные с рынком недвижимости.
Актуальность данной работы обусловлена нестабильностью рынка недвижимости в Российской Федерации на данный момент, и как следствие важностью анализа ситуации на рыке недвижимости. Анализ рынка недвижимости необходим для расчёта дальнейших действий, связанных с покупкой, продажей, инвестициями сдачей в аренду, для получения выгоды, недвижимости.
Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
Целью работы является анализ ситуации на рынке недвижимости города Москвы в 2017-2018 году, с целью установления причин изменения показателей, а также попытке сделать прогноз рыночной ситуации на конец 2019 года.
Под анализом рынка недвижимости понимаются целенаправленное
исследование его состояния, общих и частных тенденций, а также
прогнозирование развития как в целом, так и в различных сегментах для
обеспечения объективной информацией лиц, принимающих решения.
Задачами данной работы являются:
- Изучение теоретических аспектов, связанных с рынком недвижимости
- Рассмотрение итоговой ситуации на рынке недвижимости в 2017 и 2018 году.
- Сравнительный анализ рынка торговой недвижимости за 2017-2018 год.
Объектом данной дипломной работы является рынок торговой недвижимости города Москвы.
В роли субъекта выступает анализ рыночной ситуации в Москве за 2017-2018 год.
Дипломная работа состоит из введения, двух глав, каждая из которых включает в себя три подпункта, заключения и списка литературы. В первой главе проводиться изучение теоретические аспекты рынка торговой недвижимости, понятие недвижимости и анализ рынка недвижимости, описывается структура рынка и его функции. Рассматривается сущность недвижимости, описывается процесс анализа рынка недвижимости. Во второй главе рассматривается ситуация на рынке торговой недвижимости в городе Москва за 2017-2018 год, подводятся итоги и проводится сравнительный анализ. Для большей наглядности в работе используются графики и диаграммы.
Будущее первичного рынка жилья
Рынок новостроек ожидают более серьезные потрясения. Люди лишаются возможности оформлять ипотеку по увеличенным процентным ставкам. Для стабилизации рынка первичного жилья государство должно стимулировать банковский сектор, ответственный за строительство. Однако на текущий момент у государства совсем другие цели и приоритеты.
Что касается бизнеса, то для него особенно важны стабильные, прогнозируемые условия, чтобы он мог строить планы на годы вперед. Но сегодня у бизнеса нет никакой уверенности в будущем. Строить какие-либо прогнозы можно только после стабилизации рынка к концу 2022 – началу 2023 года, когда ожидается возврат ипотечных ставок по кредитам к 10-11% годовых. Сейчас сложившаяся ситуация текущие производственные программы компаний-застройщиков вряд ли изменит, однако на 2023 год вероятны корректировки.
Эксперты не могут точно сказать, как будет развиваться рынок. Вероятно, стоимость жилья останется на текущем уровне или увеличится, а спрос на недвижимость упадет. Однако покупка и продажа квартир будут продолжаться.
Однако, стоит отметить, что банки сейчас тщательно выбирают клиентов, поэтому перед обращением за ипотекой имеет смысл погасить прочие кредиты и выбрать квартиру, максимизируя первоначальный взнос. Достаточной большинством банком считается сумма, превышающая 20% стоимости жилья.
Цена московского первичного жилья продолжит расти в 2021 году. Правда, в сравнении с 2020 годом этот процесс замедлится. Эксперты компании «Метриум» полагают, что квартиры в новостройках подорожают до 8–10% в зависимости от класса проекта. Что касается кредитов на покупку первичного жилья столицы, то ставка ипотеки может остаться на текущем уровне или немного увеличиться. Реализация первого сценария потребует продления госпрограммы льготной ипотеки. Второй вариант претворится в жизнь в том случае, если субсидирование ипотечных кредитов прекратится, но монетарная политика Центрального банка останется мягкой (или незначительно ужесточится).
Запуск весной 2020 года программы льготной ипотеки помог строительной отрасли избежать стагнации из-за связанных с пандемией ограничений. Простимулированный доступными жилищными кредитами ажиотажный спрос привел к резкому сокращению предложения и, как следствие, стремительному росту цен. Чтобы восполнить нехватку ликвидных квартир, необходимо поддержать покупательскую активность на высоком уровне. Этому может поспособствовать решение правительства продолжить субсидировать жилищные займы.
Впрочем, если программа будет свернута, но на фоне мягкой монетарной политики Центробанка ипотека подорожает несильно, жилищное строительство также останется в выигрыше. Кроме того, строительная отрасль нуждается в избавлении от бюрократических барьеров. Упрощение процедуры получения разрешительной документации серьезно облегчило бы застройщикам жизнь и быстрее бы нивелировало сложившийся дефицит предложения на рынке.
Компании однозначно будут в поиске энергоэффективных решений, которые позволят сократить расходы на эксплуатацию офиса.
Системы автоматизации и диспетчеризации станут еще более распространенной практикой, при этом с традиционной диспетчеризацией начинает конкурировать облачная. И та, и другая предназначены для мониторинга и удаленного управления инженерными системами и помогают добиться их энергоэффективной работы и увеличения срока службы оборудования. Однако облачная диспетчеризация — это, по сути, сервис по подписке. Ее можно быстро внедрить, выбрав нужные параметры для отслеживания.
Компании будут пересматривать и подходы к технологическому оснащению офисов. Например, в 2021 году мы ожидаем рост интереса к бесконтактным системам контроля доступа, когда вход в здание происходит по распознаванию лица или 3D-образа.