Как получить с застройщика неустойку, если срок исковой давности уже истек

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить с застройщика неустойку, если срок исковой давности уже истек». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Что делать, если срок исковой давности по неустойке ДДУ вышел?

2. Можно ли восстановить пропущенный срок исковой давности?

3. Требования, на которые исковая давность не распространяется.

4. Застройщик уведомил о переносе срока передачи квартиры в одностороннем порядке. Можно ли претендовать на неустойку?

5. Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?

6. Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?

7. Истечение исковой давности

8. Решение от 5 июля 2019 г. по делу № А41-36091/2019

9. Срок владения квартирой в новостройке по новому закону

10. Исковая давность по договору долевого участия

11. Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ

12. Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ: советы юриста

13. Сколько длится срок давности

14. Расторжение договора долевого участия (дду) дольщиком

Приведенный выше пример касается стандартной ситуации, когда срок давности не пропущен. Однако в юридической практике нередко встречаются случаи, когда дольщики идут в суд не сразу, а уже после того, как срок давности по договору прошел. Например, если рассматривать предыдущий пример, предположим, участник подал заявление не 15 декабря 2015, а 25 марта 2016 года. И здесь судебная практика далеко неоднозначна. Многие суды в этих случаях отказывают в удовлетворении требований дольщика, руководствуясь статьей 207 ГК, в которой определено, что если срок давности прошел по основному требованию, то и по остальным требованиям, в частности неустойке, он также считается истекшим.

Что делать, если срок исковой давности по неустойке ДДУ вышел?

Иногда случается так, что срок взыскания неустойки по договору долевого участия пропущен по тем или иным причинам. Что в этом случае делать дольщику, если он хочет получить компенсацию? Для решения проблемы есть два возможных пути:

подавать иск в суд, не взирая на пропущенные сроки, и надеяться, что представитель застройщика не заметит этого обстоятельства или вообще проигнорирует процесс – как упоминалось выше, суд самостоятельно не может применить норму о сроке давности в гражданских делах;
попытаться восстановить пропущенный срок, приведя доказательство того, что в данный период дольщик не имел возможности отстаивать свои интересы – например, в связи с болезнью. Необходимые документы подаются вместе с иском и должны быть рассмотрены судом. Если причина будет признана уважительной, срок давности будет продлен.

Если действительно есть уважительная причина, лучше идти по второму пути. Если же такой причины нет, ничего не остается как надеяться, что пропущенные сроки представители ответчика не заметят. Если же нет уважительной причины и представитель застройщика заявит о пропущенном сроке давности, суд, скорее всего, откажет в удовлетворении иска.

СИД предполагает, что неустойка должна быть выплачена в трёхлетний период с даты просрочки основного обязательства или для каждого платежа (в зависимости от решения судьи или ВС, осведомлённости истца и компетентности юриста). Но есть и отдельные случаи.

Первая ситуация: застройщик ответил на иск заявлением об истечении давностного срока, исчисляемого с первого дня невыполнения основного обязательства, судья тоже занял данную позицию. В таком случае истец вправе уточнить свои требования, сославшись на необходимость рассчитывать период давности для каждого дня просрочки выплат пеней. Судья должен назначить компенсации за последние три года до дня направления соответствующей претензии от дольщика в адрес застройщика.

Вторая ситуация: Условия по долевому строительству неприемлемы для дольщика, и договор был составлен с явными нарушениями или включением в документ спорных и незаконных пунктов, ущемляющих его права. При признании сделки недействительной срок исковой давности составит всего год с момента подписания ДДУ. Но на практике с даты составления соглашения, которое заключили две стороны, до первого дня нарушений проходит больше года, так как дома зачастую строятся несколько лет.

Третья ситуация: застройщик передаёт квартиру в одностороннем порядке, то есть без официального подтверждения принятия объекта дольщиком. Пример: акт передачи направляется по неверному адресу или по эл. почте, а владелец недвижимости не получает его. В таком случае нужно доказать факт неполучения такого документа или несогласия с ним при ненадлежащем качестве работ или при несоответствии квартиры заявленным изначально характеристикам. Если не подписать акт приёма объекта после предшествующего процесса сдачи, то недвижимое имущество не будет передано владельцу, и он сможет в дальнейшем отменить незаконные условия передачи, чтобы на следующем этапе добиться справедливости и взыскать деньги по собственному требованию или по постановлению суда.

К какому важному выводу можно прийти, изучив изложенную информацию? В результате обзора предписаний ВС и законодательства, действующего в части СИД и регулирующего правовые отношения между сторонами ДДУ, следует понять, что есть множество различных обстоятельств применительно к уплате неустойки застройщиком, в которых может разобраться и грамотно подготовить исковое заявление в суд только профессиональный юрист.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) или предприятие иной формы собственности, занимающееся строительством, может принять во внимание требования участников ДДУ и даже частично удовлетворить их.

Однако чаще бывает иначе. Поскольку законы России в актуальной редакции по части СИД не имеют однозначного толкования, споры в судах проходят по-разному, часто возникают вопросы. Срок исковой давности по неустойке – понятие сложное и неоднозначное. Если его пропустить, то почти утрачивается шанс на получение законной компенсации от застройщика.

Во-первых, следите за ходом строительных работ после их начала, отслеживайте нарушения. Во-вторых, своевременно обращайтесь за квалифицированной юридической помощью и не пропускайте срок исковой давности, ведь если он истекает, то применение надлежащих санкций по отношению к строительной фирме становится невозможным. В-третьих, будьте последовательны в своих требованиях к застройщику и никогда не ведите с ним общение на предмет компенсаций и неустоек самостоятельно – чтобы не потерять сове право на них.

Можно ли восстановить пропущенный срок исковой давности?

В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т. п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Такое правило предусмотрено ст. 205 ГК РФ. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев – в течение срока давности.

Иными словами, для физических лиц допускается восстановление срока на подачу иска.

По смыслу указанной нормы и п. 3 ст. 23 ГК РФ срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска (п. 12 Постановления № 43).

Требования, на которые исковая давность не распространяется.

Существует ряд требований, на которые исковая давность не распространяется. Они перечислены в ст. 208 ГК РФ.

В частности, это требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 150 ГК РФ к нематериальным благам относятся жизнь и здоровье, достоинство личности, личная неприкосновенность, честь и доброе имя, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, неприкосновенность жилища, личная и семейная тайна, свобода передвижения, свобода выбора места пребывания и жительства, имя гражданина, авторство, иные нематериальные блага, принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона. Нематериальные блага защищаются в соответствии с ГК РФ и другими законами в случаях и в порядке, ими предусмотренных.

Исковая давность также не распространяется на требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение этого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска (за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом № 35-ФЗ).

Застройщик уведомил о переносе срока передачи квартиры в одностороннем порядке. Можно ли претендовать на неустойку?

Да, можно, если вы не подписывали дополнительное соглашение на перенос срока и не регистрировали его в Росреестре. Нет доп.соглашения и регистрации — действует изначальный срок из договора участия в долевом строительстве. При его нарушении можно требовать неустойку. Все изменения в ДДУ могут вноситься либо через подписание дольщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору, либо через суд, но в этом случае застройщик обязан доказывать существенное изменение обстоятельств (по статье 451 ГК РФ, что трудно и маловероятно).

Несмотря на это правило, застройщики часто включают в ДДУ вот такой пункт:

Застройщик имеет право в одностороннем порядке перенести сроки передачи квартиры на Х месяцев. Застройщик обязан уведомить об этом дольщика. При отсутствии ответа дольщика в течение Х дней ДДУ считается измененным в части переноса срока.

Если такое условие есть в вашем договоре, не ведитесь, это уловка застройщика. Таким способом застройщик хочет отбить у вас желание обращаться за неустойкой. Иногда подобный пункт используется юристами застройщика для снижения неустойки в суде. К сожалению, иногда это работает. Со своей стороны вы можете ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей», по которой все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законодательством РФ, считаются недействительными.

Судебная практика Верховного Суда в тему:
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункты 4 (определение №5-КГ15-156), 5 (определение №5-КГ16-45).

Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?

Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.

За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:

договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.

Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.

Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?

Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:

Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон.
Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).

Истечение исковой давности

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (п. 15 Постановления № 43). Для этого ответчик должен заявить, что этот срок истек. Тогда суд выяснит, действительно ли это так, и не происходило ли событий, влекущих приостановление, перерыв или восстановление срока давности

Пленум ВС РФ дополнительно отметил различие признания долга в период течения срока давности и после его истечения. В обоих случаях срок исковой давности начинает течь заново, но во втором случае – только если признание совершено письменно (п. 2 ст. 206 ГК РФ, п. 21 Постановления № 43).

Решение от 5 июля 2019 г. по делу № А41-36091/2019

Если срок исковой давности по взысканию неустойки за просрочку сдачи объекта по долевому участию в строительстве прошёл, в некоторых случаях получить деньги все равно возможно. Рассмотрим такие ситуации:

Можно подать иск и надеяться на то, что ответчик проигнорирует ход процесса и не направит в судебные органы заявление об истечении давностных законных сроков. Такое нередко случается из-за невнимательности ответчика или непрофессионализма отдельных юристов. А суд самостоятельно в разбирательствах не применяет соответствующие нормы, так что истец сможет выиграть дело.
Если застройщик ответил встречным иском, указав на истечение давностного периода, нужно сослаться на постановления, изданные пленумом Президиума функционировавшего в РФ до 2014-го года Высшего арбитражного суда (ВС). В этих документах от десятого февраля 2009-го и от пятнадцатого января 2013-го было указано, что срок давности считается не с даты нарушения главного обязательства, а отдельно для каждого дня просрочки пеней. Тогда судья по факту не сможет применить 207-ю ст. Гражданского Кодекса.
Чтобы по прошествии давности потребовать уплатить положенную неустойку, можно попробовать сослаться на невозможность отстаивания законных прав дольщиком. Если истец ранее не мог обратиться в суд, он должен доказать это, например, предъявить справку от врача о тяжёлой болезни или травме, препятствовавшей обращению в судебный орган. При признании причин уважительными судья продлит период, так как течение сроков давности приостанавливается на время заболевания. Если причина неуважительная или незначительная, в иске откажут.

Срок владения квартирой в новостройке по новому закону

С иском можно обратиться в суд независимо от срока исковой давности. Судом принимаются абсолютно любые заявления, даже если срок давности их прошел. Суд может отказать рассмотреть заявление, ссылаясь на пропущенный срок, но только в том случае, если одна из сторон заявила об истечении срока давности. Если такого заявления нет, то суд должен рассмотреть документ и сообщить о своем решении независимо от срока исковой давности.

Временем, с которого начинается отсчет срока исковой давности согласно закону, считается число, когда гражданин узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. Спорной при определении начала срока является такая фраза, в которой написано, что лицо должно было знать. Применять или не применять в суде такую формулировку – решать только судье. Моментом начала срока может считаться отправка уведомления человеку о сделке или об ином юридическом случае, который нарушил права истца.

Гражданский кодекс РФ предусматривает такую возможность, при которой можно приостановить течение срока давности в определенных случаях. Такими исключениями являются:

Преграда предъявлению искового заявления из-за чрезвычайных обстоятельств.
Если истец находится в Вооруженных Силах, которые перевели на военное положение.
Если действие правового акта или закона, который регулирует нарушенные права, приостановлено.
Если стороны заключили спор процедуры медиации, который является альтернативным способом улаживания споров с участием посредника.
Мораторий на исполнение обязательств.

Срок давности приостанавливают при условии возникновения этих ситуаций за последние полгода. Продлить срок исковой давности можно только на шесть месяцев и не больше.

О восстановлении срока исковой давности говорится в 205 статье ГК РФ. В этой статье написано о том, что если суд признает причины пропуска срока исковой давности уважительными, то при таком нарушении иск все-таки будет рассмотрен, а суд вынесет свое решение.

Искового срока не имеют требования о компенсации ущерба, причиненного жизни или здоровью человека; требования вкладчиков к своему банку, чтобы тот выдал им вклады. Также требования собственника по устранению нарушений его прав, связанных с лишением обладания имуществом и требования, защищающие личные нематериальные блага и неимущественные права.

29 сентября 2015 г. Пленум Верховного Суда РФ в постановлении N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснил основные особенности применения положений ГК РФ об исковой давности. Указанное постановление системно толкует правила исчисления течения срока исковой давности, разъясняет порядок применения, а также указывает на особенности, применимые к частичным и повременным платежам, процентам.

Постановление отменяет ранее действовавшие разъяснения, принятые совместным Постановлением Пленума ВС РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 с таким же названием. В то же время, разъяснения особенностей исчисления сроков давности по требованиям о возврате вещи из временного пользования, требованиям зарегистрировать или признать действительной сделку, а также по требованиям об убытках, причиненных такой сделкой, данные Пленумом в пунктах 58,59,62,82 Постановления от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сохраняют свою силу.

Ниже в сокращенной форме, с сохранением первоначальной структуры приводятся основные положения.

Давность начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску (1).
Давность для лиц с ограниченной дееспособностью начинается со дня, когда обстоятельства стали известны любому из их законных представителей, в том числе органу опеки и попечительства(2).
Давность в связи с нарушением прав законным представителем начинается со дня, когда обстоятельства стали известны другому добросовестному законному представителю, либо самому представляемому, восстановившему дееспособность (2).
Давность по требованиям юридического лица начинается со дня, когда об обстоятельствах узнал один из руководителей (3).
Изменение состава органов управления или назначение ликвидационной комиссии не изменяет течения срока давности (3).
Давность по требованиям публично-правовых образований исчисляется со дня, когда обстоятельства стали известны уполномоченным органам (4).
При обращении с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц давность исчисляется с момента, когда об обстоятельствах стало известно лицу, в интересах которого подано такое заявление (5).
Универсальное или сингулярное правопреемство не влияет на начало течения срока давности и порядок его исчисления, а срок начинает течь с момента, когда об обстоятельствах узнал первый правообладатель (6).
Исковая давность не распространяется на требования о признании права (обременения) отсутствующим, если оно не соединено с лишением владения (7).
Пресекательный 10-ти летний срок исчисляется со дня нарушения права, а не со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок по требованиям о применении последствий ничтожной сделки исчисляется с начала исполнения сделки, а по обязательствам с неопределенным сроком исполнения или определенным моментом востребования- со дня возникновения обязательства (8).
Пресекательный 10-ти летний срок применяется по заявлению стороны, не может быть восстановлен, но не подлежит применению, если до его истечения имело место обращение в суд или были совершены действия, свидетельствующие о признании долга (8).
На требования о возмещении имущественного вреда, причиненного в результате террористического акта за счет средств причастных лиц исковая давность не распространяется (9).

Срок давности по оплате части товара (работы, услуги) или повременного платежа исчисляется отдельно (24).
Признание должником основного долга само по себе не свидетельствует о признании дополнительных требований (неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, процентов на сумму долга), а также требований по возмещению убытков и не прерывает течение срока исковой давности по ним (25).
Если договором установлено, что проценты за пользование займом уплачиваются позднее срока возврата основной суммы, то срок давности по процентам исчисляется с установленной даты (26).

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» также были сформулированы несколько особенностей исчисления сроков давности.

Давность по требованиям о возврате из временного пользования индивидуально-определенной вещи начинается не ранее отказа стороны от ее добровольного возврата независимо от признания сделки недействительной (82).
Давность для требования зарегистрировать сделку составляет один год с момента, когда истец узнал или должен был узнать об уклонении другой стороны от государственной регистрации (59).
Давность для признания действительной сделки, требующей нотариального удостоверения, полностью или частично исполненной сторонами, составляет один год с момента, когда истец узнал или должен был узнать об уклонении другой стороны от нотариального удостоверения (58).
Несмотря на годичный срок, установленный для требования признать действительной исполненную сделку, требующую нотариального удостоверения и требования вынести решение о регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, иск о возмещении соответствующих убытков может быть предъявлен в пределах общего срока (62).

Совокупность данных обстоятельств далее именуется «обстоятельства».

Здесь и далее под днем, когда обстоятельства стали известны лицу, в равной степени подразумевается день, когда такие обстоятельства должны были стать известны данному лицу.

Исковая давность по договору долевого участия

Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:

— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.

Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:

— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.

Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.

1. Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему?

Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2020 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2022 года.

2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену. Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.

Важно!

Вместе с тем, в постановлениях Президиума ВАС от 10 февраля 2009 года и 15 января 2013 года было определено, что срок давности по требованиям об оплате периодических платежей должен рассчитываться не за общий период, а по каждой просроченной сумме отдельно. По договору долевого участия неустойка исчисляется за каждый просроченный день отдельно, следовательно, договорные отношения по ДДУ подпадают под действие данного постановления, поэтому в этом и подобных ему случаях 207 статья ГК применяться не может.

Исходя из этого, следует, что срок предъявления требований в предыдущем примере истек только в отношении периода времени с 15 декабря 2012 по 25 марта 2013 года включительно. Период от 26 марта 2013 по 15 декабря 2016 входит в трехлетний срок, который предшествует дате подачи иска (25 марта 2016 года), поэтому за этот период дольщик может вполне законно взыскивать со строительной компании положенную неустойку.

В апреле 2012 г. администрация г. Химки (арендодатель) и ЗАО «Монолевер-Трейд» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства и эксплуатации торгово-делового центра сроком на 49 лет. Впоследствии арендатором участка стало ЗАО «Юнитекс», которое передало свои права на землю застройщику ООО ПК «Былово» за 318 млн руб. Соглашение о передаче арендных прав было зарегистрировано Росреестре.

1 декабря 2016 г. обе организации подписали четыре договора участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. Условия ДДУ предусматривали передачу застройщиком другой стороне договора квартир и сопутствующих объектов не позднее 4 квартала 2019 г. Позднее стороны изменили порядок оплаты полученных застройщиком арендных прав за землю – строительная компания намеревалась рассчитаться со своим контрагентом квартирами в новых жилых домах. В этом документе стороны также предусмотрели право ЗАО «Юнитекс» отказаться от исполнения соглашения и потребовать возврата земельного участка в одностороннем внесудебном порядке при нарушении застройщиком порядка исполнения собственных обязательств с момента уведомления последнего.

23 декабря 2017 г. застройщик через телеграмму потребовал от общества явки его уполномоченного представителя для госрегистрации ДДУ, сообщение было продублировано курьерскими службами. Несмотря на отсутствие ответа «Юнитекс», документы были сданы в Управление Росреестра по Московской области. В начале 2018 г. застройщик уведомил контрагента о приостановке процедуры регистрации ДДУ из-за отсутствия заявления последнего, уплаты им госпошлины, а также одобрения сделок общим собранием участников ЗАО. Впоследствии регистрирующий орган отказал в регистрации ДДУ из-за неявки представителя «Юнитекс».

В дальнейшем ПК «��ылово» обратилось в суд с иском к ЗАО «Юнитекс» о государственной регистрации подписанных сторонами ДДУ со ссылкой на то, ответчик уклоняется от указанной процедуры.

Комментируя определение, руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья», к.ю.н. Виктор Спесивов обратил внимание, при каких обстоятельствах оно было вынесено. «Изначально Верховный Суд отказал заявителю в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании. В 99,9999% случаев на этом история судебных дел заканчивается: одна сторона спора ликует, другая сторона смиряется с поражением. Я сам, сталкиваясь на практике с настойчивыми просьбами клиента написать жалобу в порядке ч. 8 ст. 291.6 АПК РФ, всегда предупреждал, что это уже бессмысленная трата времени, и именно так и происходило в моей практике и в практике всех моих знакомых. И вот данное дело продемонстрировало, что институт обжалования в порядке ч. 8 ст. 291.6 АПК РФ реально работает!» – отметил эксперт.

По его мнению, в рассматриваемом случае с самого начала было очевидно злоупотребление правом со стороны истца по смыслу ст. 10 ГК РФ, и потому иск не подлежал удовлетворению. «В таком исходе дела не было бы ничего неожиданного, похожая аргументация применяется судами по многим делам с самыми разными обстоятельствами уже достаточно длительное время, и практикующие юристы привыкли к подобному подходу судов. Никакой новой практики рассмотрения данное дело не сформировало бы, если бы не досадное неверное определение судами начала исчисления срока исковой давности. Пикантность ситуации придало как раз неожиданное постановление округа, в котором судьи подошли к правоотношениям слишком формально и “вместе с водой выплеснули ребенка”, а именно: указав на ошибки нижестоящих судов касательно исчисления срока исковой давности, не стали смотреть на существо дела и удовлетворили иск. Трудно даже представить себе последствия для клубка интересов обществ “ЖИЛСТРОЙ”, ПК “Былово” и “Юнитекс”, и самое главное – для рядовых дольщиков, если бы постановление округа осталось бы в силе. Но все хорошо, что хорошо кончается, ведь в итоге Верховный Суд принял единственное верное решение в данной ситуации», – заключил Виктор Спесивов.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что данное дело представляет собой отличный пример применения ст. 10 ГК РФ. «Застройщик попросил зарегистрировать ДДУ, который, как он указал, не планирует исполнять, в связи с чем судом на основании указанной нормы был поставлен вопрос о цели заявления такого требования», – отметил он.

Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ

В юридической практике исковая давность означает срок, в течение которого лицо может обратиться в суд и защитить свои права. Если этот срок пропущен, суд будет иметь полное право отклонить иск к застройщику, даже в том случае, если права дольщиков действительно нарушены. Для разных категорий споров установлены разные сроки, а что касается взыскания неустойки по ДДУ, то исковая давность составляет 3 года. Однако важный нюанс относительно методики подсчёта, и суд может применить любой из них:

исковая давность начинает отсчитываться с момента нарушения условий договора долевого участия, то есть, с первого дня просрочки. Для примера: если в договоре указан срок передачи квартиры 1 сентября 2017 года, то иск можно подать только до 1 сентября 2020, и, соответственно, в исковые требования можно включить компенсацию только за эти три года;
отсчет срока ведется в обратном порядке – от момента передачи квартиры дольщикам. К примеру, недвижимость была передана 1 марта 2017 года, значит, неустойку можно требовать только за предыдущие 3 года (или меньше, если просрочка заняла меньший срок).

Чаще всего суды руководствуются ст. 220 Гражданского кодекса РФ, согласно которой срок давности отсчитывается с момента, когда обязательство должно быть исполнено – то есть, отсчет ведется от даты передачи недвижимости на 3 года назад.

Вне зависимости от методики расчета исковой давности, получается, что взыскать неустойку за срок, превышающий 3 года, невозможно. Однако на практике дольщик имеет такую возможность: в исковом заявлении указывается требование взыскать неустойку за полный срок нарушения условий договора, а исковая давность может примениться только в том случае, если об этом заявит представитель застройщика. На практике подобные судебные тяжбы часто игнорируются строительной компанией, и суд может взыскать полную сумму компенсации.

Процедура взыскания неустойки возможна двумя путями: посредством письменной претензии на имя застройщика или через суд. Первый вариант намного проще и не требует затрат времени и сил: достаточно составить претензию, отправить ее рекомендованным письмом на юридический адрес строительной компании и дождаться ответа. Часто застройщик соглашается с требованиями дольщика или предлагает переговоры с целью уменьшения суммы компенсации, и здесь решение зависит от участника ДДУ – устраивают ли его предлагаемые варианты. Если достойного варианта компания предложить не может, или претензия проигнорирована, можно переходить к судебному взысканию неустойки с застройщика.

Судебный путь хоть и более сложный, обычно он приносит для дольщика реальные результаты, если подойти к процедуре ответственно и соблюсти все требования законодательства.

Весь процесс можно разделить на следующие этапы:

1 Подготовка документов

необходимо собрать все документальные доказательства, подтверждающие, что вы имеете право на компенсацию – это обычно копия ДДУ, подтверждение того, что стоимость квартиры полностью выплачена (выписка из банка, чеки и т.д.), а также копия претензии и ответ застройщика (если он был). Все копии должны быть заверены нотариально;

2 Составление и подача искового заявления

текст иска составляется в свободной форме, но обязательно должен содержать сведения об истце и ответчике, наименование суда, обстоятельства дела (когда был установлен срок передачи квартир, насколько он нарушен, была ли попытка уладить спор в досудебном порядке и т.д.), требования (кроме неустойки, исковые требования могут включать моральный и материальный ущерб, а также штраф за нарушение закона о защите прав пользователей в части досудебного урегулирования споров), перечень документов, которые прилагаются к иску. Также рекомендуется указывать ссылки на законы и нормативные акты, подтверждающие вашу позицию, а сумму требований подкрепить расчетами согласно действующего законодательства. Заявление подается в суд общей юрисдикции по местонахождению компании-застройщика;

3 Рассмотрение дела в суде

когда спор будет рассматриваться, необходимо донести свою позицию, изложенную в иске, и убедить судью в том, что ваши права действительно нарушены действиями (бездействием) застройщика. Если это удастся, решение суда будет в вашу пользу. Стоит отметить, что размер компенсации может быть изменен по усмотрению суда, если будут причины для такого пересмотра.

Рекомендуется привлечь к подготовке и собственно процессу юриста по ДДУ. Опытный специалист не только проконсультирует, какие документы потребуются, как их правильно оформлять, но и сможет представлять ваши интересы в суде, что не только сэкономит ваше время, но и повысит шансы на положительный исход спора.

подавать иск в суд, не взирая на пропущенные сроки, и надеяться, что представитель застройщика не заметит этого обстоятельства или вообще проигнорирует процесс – как упоминалось выше, суд самостоятельно не может применить норму о сроке давности в гражданских делах;
попытаться восстановить пропущенный срок, приведя доказательство того, что в данный период дольщик не имел возможности отстаивать свои интересы – например, в связи с болезнью. Необходимые документы подаются вмест�� с иском и должны быть рассмотрены судом. Если причина будет признана уважительной, срок давности будет продлен.

Заключение

Добиваясь взыскания неустойки по ДДУ, необходимо помнить о сроках давности для этого дела. Он составляет 3 года, однако есть нюансы в подходах к его началу. Процедура взыскания через суд предусматривает большой объем работы с документами, потому рекомендуется заручиться помощью адвоката по спорам с застройщиками.

ВС РФ принял определение от 14.04.2020 № 33-КГ20-3, которым разъяснил порядок исчисления срока исковой давности по требованию о взыскании неустойки с застройщика.

Между застройщиком и дольщиком 23.01.2014 был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по которому застройщик обязался сдать объект долевого строительства не позднее 31.12.2014. Однако квартира была передана по акту приема-передачи только 3 марта 2016 г. Участники строительства обратились с подачей иска о взыскании неустойки за просрочку лишь 10.10.2018 г.

Суд первой инстанции принял решение об отказе в удовлетворении иска ввиду пропуска срока исковой давности, который по мнению суда, исчисляется с момента, как истцы узнали о том, что их право нарушено, а именно – со следующего дня, когда квартира не была сдана в срок по заключенному договору.

Апелляционная инстанция поддержала доводы суда первой инстанции и оставила решение в силе.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала, что данный вывод судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными ввиду следующего.

Согласно статье 200 ГК РФ — по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

С учетом положений Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», каждый день за период с момента нарушения срока передачи объекта долевого строительства до момента исполнения обязательства на стороне застройщика возникало обязательство по уплате неустойки, срок исковой давности по которому на основании пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Таким образом, ежедневно в течение периода просрочки исполнения обязательства по передаче застройщиком объекта долевого строительства с момента нарушения обязательства до момента его исполнения на стороне ответчика возникало обязательство по уплате неустойки.

Это означает, что сроком, с которого необходимо исчислять исковую давность является не начало периода просрочки, а, в нашем случае, дата передачи застройщиком объекта строительства дольщикам, а именно – 3.03.2016, поэтому срок исковой давности не является пропущенным.

На основании указанных выводов, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила принятые акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Законом четко определен временной период срока исковой давности к застройщику – 3 года. Проблемы на практике возникают именно с определением начала течения данного срока.

Причем ошибаются в этом вопросе как участники ДДУ, так и суды. Рассмотрим несколько примеров из судебной практики:

В Определении Верховного суда РФ от 14 апреля 2020 года принято решение направить дело о взыскании неустойки по ДДУ на новой апелляционное рассмотрение. Причина: суд первой инстанции ошибся в выводы о пропуске срока давности,и не учел, что обязанность по уплате неустойки у застройщика возникала за каждый день, т.е. срок исчисляется по каждому просроченному девелопером платежу.
Коллегия ВС РФ вынесла определение о направлении дела на новое апелляционное рассмотрение, т.к. суд неверно посчитал начало срока исковой давности по делу о взыскании неустойки. Суд делал отсчет со дня фактической передачи квартиры по ДДУ, хотя срок давности в этом случае определяется со дня, когда истец должен был узнать о нарушении своего права.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ: советы юриста

Споры, которые возникают в сфере договоров долевого участия часто довольно сложные и неоднозначные. Не каждый простой гражданин может разобраться с ними самостоятельным образом.

При этом юрист по взысканию неустойки с застройщика по ДДУ в Долгопрудном, сможет защитить права дольщиков, которые нарушаются в настоящее время везде и повсеместно.

Помимо участия в судебных спорах юрист по защите дольщиков оказывает содействие в проведении юридической экспертизы заключаемого или заключенного договора.

Юрист по проверке договора ДДУ в Долгопрудном, может внимательно изучить положения договора долевого строительства. При этом лучше обращаться к специалисту до заключения договорных отношений, так как опытный юрист сможет внести в документ положения, которые будут защищать права дольщика.

Участие в долевом строительстве – это довольно рискованное решение, так как при неправильном выборе застройщика вы можете лишиться не только жилого помещения, но и всех своих кровно заработанных денежных средств. Поэтому ваша правовая безопасность не должна подвергаться игнорированию.

Мы внимательно изучаем рынок жилья и помогаем подобрать самые честные банки;
Обезопасим вас от возможных финансовых и правовых рисков;
Полностью изучим на предмет юридической чистоты договор ДДУ и договор с банком на предоставление ипотечного кредита;
Подготовим все необходимые документы и проконтролируем процесс совершения сделки.

Помните о том, что купить квартиру в ДДУ с ипотекой могут заемщики в возрасте от 21 одного года, являющиеся гражданами Российской Федерации, имеющее постоянное место учебы и работы на протяжении одного года. Первоначальный взнос должен составлять от десяти до двадцати процентов от суммы ипотечного кредита. Размер ставки может варьироваться от 11 до 17 процентов годовых в разных банках. Каждое банковское учреждение рассматривается заявки потенциальных заемщиков в индивидуальном порядке

Адвокат по претензиям к застройщику в Долгопрудном необходим при нарушениях условий договора. Например, при затягивании сроков строительства или сдачи жилого помещения в эксплуатацию. Специалисты юридической компании «Правовед плюс» смогут помочь при расторжении договора и подаче искового заявления в суд в отношении недобросовестного застройщика.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Когда застройщик просрочил исполнение своих обязательств по передаче объекта долевого строительства, требование дольщика о расторжении договора без оценки возможных рисков может иметь фатальные финансовые последствия.

П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

Поскольку вопросы, связанные с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности, на практике бывают очень сложны, очень полезно изучить Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12, 15 ноября 2001 г. №15/18 и Обзор Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. №126.

Согласно разъяснениям, срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Обращаем ваше внимание, что материалы сайта доступны сразу, если у вас отключены блокирующие рекламу программы.

Сколько длится срок давности

По закону общий срок давности составляет три года. Считается, что этого времени человеку или организации достаточно, чтобы заявить о нарушенных правах. Если пострадавший не подал в суд за этот период, значит, он и не нуждается в защите. Кроме того, спустя три года сложно добывать факты по делу: вещественных доказательств не найти, а свидетели уже мало что помнят.

Для некоторых видов правонарушений существуют специальные сроки.

Меньше 3-х лет
Срок	Правонарушение	Пример
3 месяца	Нарушение права преимущественной покупки	С вами заключили договор предварительной покупки квартиры в новостройке. Когда дом сдадут в эксплуатацию, вы должны были купить квартиру. Но ее продали кому-то еще.
6 месяцев	Неоплата чека	Вы получили чек в качестве оплаты за работу, но в банке отказываются его обналичивать.
1 год	Нарушение договора при перевозке груза	Вы отправили посылку транспортной компанией, но до пункта выдачи она не доехала.
	Некачественно выполненные подрядные работы	Вы отдали холодильник в ремонт, потому что он слишком шумел. Вскоре после ремонта холодильник окончательно сломался.
2 года	Некачественный товар	Вы купили машину и обнаружили дефекты в ее работе.
	Отказ выплатить страховку	Страховщик отказывается компенсировать ущерб в ДТП, случившемся не по вашей вине.
Больше 3-х лет
5 лет	Недостатки работы по строительному подряду	Вы обнаружили трещины в стенах, дефекты перекрытий, разноуровневый пол и тому подобное после отделки или покупки недвижимости.
6 лет	Загрязнение водного пространства нефтью	Речь идет и о протечках грузовых судов и выбросах отходов в водоемы.
10 лет	Нарушение договора при морской перевозке опасных грузов	Речь идет о перевозке топлива, воспламеняющихся и токсичных газов, едких, радиоактивных, коррозионных веществ.

Расторжение договора долевого участия (дду) дольщиком

Суд не может согласиться с доводами представителя ответчика о том, что договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ является недействующим, поскольку на основании заявления истца данный договор был перезаключен на договоры № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 300000 рублей, и договор № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 300000 рублей. Уплаченная по договору № от ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере 600000 рублей была перезачтена на указанные договоры, по которым в дальнейшем Хавкунова Г.П. уступила право требования Матвиенко В.Г. и Рябикову А.И. В соответствии с ч.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.