Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как можно выделить земельную долю из земель с/х назначения в 2021 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Использование земельного участка СНТ по целевому назначению, предусматривает обязательную обработку земель, с посадкой сада и огорода. По желанию, разрешено возводить хозяйственные постройки и дачный домик. Остальные действия, проводимые владельцем участка, согласовываются с председателем правления. То же касается критериев, которые предъявляются к дачному домику. Любое капитальное строение, возведённое в СНТ, будет оформлено лишь в качестве дачного домика, независимо от его размера и дизайнерского замысла владельца участка.
Чем отличаются земли ИЖС от СНТ?
Большая свобода действий и допустимость проявления творчества при строительстве обусловлена тем, что на землях СНТ не предусмотрен градостроительный регламент, который обязателен для земель ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Соответственно, строительная документация правообладателями наделов в СНТ утверждается не в архитектурном отделе администрации, как в случае с ИЖС, а согласовывается в правлении кооператива.
Участки под ИЖС всегда расположены в зоне населённого пункта и относятся к категории земель поселений. Соответственно – здесь обязательны требования к строительству дома, а резолюции по обработке придомовой территории для посадки сада или огорода – не вменяются. В СНТ, напротив, не вменяются в обязанность владельцам строительные работы на участке. То есть строение здесь может не возводиться.
Большая дачная реформа: все «лишние» СНТ ликвидируют
— До нового года осталось чуть больше двух месяцев. Что дачники должны успеть сделать за это время?
— Во-первых, нужно выбрать банк, который был бы удобен всем владельцам участков в товариществе, и открыть там счет. Потому что с 1 января все взносы должны поступать в СНТ безналичным путем. Во-вторых, нужно уточнить реестр членов СНТ, перечень земельных участков, привести количество членов правления в соответствии с новым законом. Их должно быть не менее 3 человек, но не более 5% от списка членов товарищества. В целом никаких революционных изменений с 1 января 2020 года не будет. Самое главное — не нужно торопиться с уставами: все они действуют до их первого изменения. Это значит, что устав можно изменить и в 2019-м, и в 2023 году.
— А зачем вообще все эти реформы придуманы?
— Закон о садоводстве и огородничестве (ФЗ-217) призван защищать целостность территории садового товарищества. Одна территория — одно товарищество. То же самое в Жилищном кодексе: в отдельном многоквартирном доме не может быть больше одного ТСЖ. Как часто бывает? Соседи по даче не могут прийти к согласию по каким-то внутренним делам. Собираются на собрание, и начинаются дебаты. Одни предлагают строить дорогу, другие — увеличивать электрические мощности, третьи говорят — нет, давайте сначала проблему мусора решим. Поспорили, поссорились и разошлись, потом от основного состава членов СНТ отпочковывается группа «несогласных», и они решают организовать свое товарищество — еще одно юрлицо. Члены нового СНТ взносы в «старое» не платят, и в результате таких разборок в поселке начинается настоящий хаос. Мусор не вывозится, дороги приходят в упадок, членские взносы не собираются. А новый закон должен положить этим дрязгам конец.
— Каким образом?
— Все «лишние» СНТ должны быть ликвидированы.
— Кого считать лишним? Ведь каждый будет доказывать, что он прав.
— Если на одной территории СНТ было создано второе юридическое лицо, но без земли, то это юрлицо подлежит ликвидации. Либо территорию придется поделить через процедуру полноценной реорганизации одного СНТ в два юридических лица. Но должен предупредить, что благодаря новому дачному закону с 1 января 2019 года земли общего пользования в товариществе не подлежат разделу и размежеванию.
А вообще такая практика, когда одно СНТ распадается на два и более юридических лица, происходит чаще всего из-за пробелов в управлении СНТ. В Московской области около 350 СНТ были созданы таким образом. Теперь им придется договариваться, как жить дальше: объединяться либо оформлять цивилизованный раздел на два.
Выкуп земельного участка
В некоторых случаях, на основании локальных нормативных документов товарищества, вам не будет дано разрешения на выдел земельного участка безвозмездно. Соответственно, участок можно переоформить только за плату. Сумма выплат при выкупе земли, если вы состоите в товариществе, не должна превышать кадастровой стоимости земли.
Разрешение на выкуп вы можете получить у председателя товарищества, а после оплаты полной суммы или составления договора о рассрочке, которую может предоставить товарищество, вы имеете право на выдел земли и её переоформление.
Если земли СНТ находятся в аренде у муниципалитета, он должен предоставить разрешение на выкуп участка.
Если земли изымаются государством или муниципалитетом путём выкупа – членам СНТ выплачивается рыночная стоимость земель и всех строений, находящихся на участке.
Что такое земли сельскохозяйственного назначения СНТ
СНТ — это садоводческое некоммерческое товарищество. Если говорить развернуто, то это одна из категорий земель, которая может находиться исключительно на землях сельскохозяйственного назначения.
Земельные участки, входящие в СНТ, предназначены в первую очередь для выращивания сельскохозяйственных культур. Исходя из этого, можно сделать вывод, что на таких участках чаще всего находятся поля, либо огороды.
Законом также не запрещена постройка дачных домиков на таких участках. Но вот построить большой полноценный дом вряд ли получится, ведь ситуации, когда на земли СНТ подведены газ или вода, достаточно редки.
Членом садоводческого товарищества может стать любой гражданин, который достиг возраста 18 лет и приобрел участок земли на территории товарищества. В течение 90 дней с момента приобретения участка, гражданин получается книжку члена товарищества.
Стоит обратить внимание и на то, что товарищество образуется для реализации некоммерческих целей, а это означает, что его члены фактически не получают прибыли от земли. Важно заметить, что речь не идет о продаже произведенной продукции на участке.
Сначала рассмотрим перечень основных плюсов:
- Низкая собственность по сравнению с участками, предназначенными для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Цена обычно ниже на 20-40%, при этом нередко подобные участки могут находиться по соседству;
- Нет необходимости составлять проект дома, а после заверять его во множестве государственных инстанций;
- Являясь полноценным членом дачного партнерства, гражданин имеет право участвовать в голосовании на общих собраниях, тем самым, решая серьезные вопросы. Также любой участник может вносить свои предложения или писать жалобы, которые обязательно будут услышаны;
- Низкая налоговая ставка по сравнению с объектами ИЖС.
Минусы:
- ДНП предполагает, что участки будут использовать под дачи, а значит, люди не будут проживать в домах. Из-за этого часто возникают проблемы с проведением отопления, водопровода и электричества. Чаще всего, эту проблему решить можно, но это обойдется в круглую сумму;
- Необходимость вносить ежегодный взнос. Нельзя сказать, что подобные взносы наносят сильный финансовый удар (зачастую снос не превышает несколько тысяч рублей), но все же платить нужно обязательно и регулярно;
- Получить ипотеку на подобный участок можно, но сделать это крайне сложно и, чаще всего, переплата будет заоблачной. Также подобные участки нельзя использовать как залоговое имущество, в отличие от объектов ИЖС.
Предоставление земельных участков из земель с/х назначения
Еще до того момента, как вступил в действие новый земельный кодекс, выделение участков, относящихся к дачным, и входящим в состав СНТ, происходило на правах бессрочного пользования. Впоследствии, когда принятый закон уже начал действовать, участки такого типа было позволено и дальше использовать гражданами, но в их имущественных правах появились уже некоторые ограничения.
Ограничение было связано с тем, что пользование участком продолжалось на протяжении жизни лица, которому оно было представлено в собственность. Таким образом после смерти гражданина факт вступления в наследство был сильно затруднен, поскольку форма собственности в таких участках коллективная.
Для возможности решения возникшей проблемы по эксплуатации и всем действиям, которые не производятся с такими землями с/х назначения, поскольку они фактически не являются частной собственностью, на федеральном уровне начала свое действие так называемая «дачная амнистия».
Процесс выделения надела из совместной долевой собственности
Для того чтобы выделить пай земли, нужно будет проделать немало работы. На сегодняшний день подобная процедура занимает очень много времени из-за того, что государство предусмотрело конкретные сроки, выделенные для ожидания для окончательного выдела пая.
Выделение паевого надела из общего массива земли является весьма непростой процедурой. Для получения пая необходимо верно пройти все процедуры, ибо при допущении какой-то ошибки вы получите отказ.
Для минимизации вероятности возникновения любых проблем на различных этапах оформления пая, рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу, который поможет в данном вопросе.
В рамках этой статьи рассмотрены общие процедурные моменты, знать которые нужно на начальном этапе.
Выделение пая в натуре
Нужно держать в уме то, что общая масса земли разделяется на конкретные участки. В процессе выбора земельного пая чрезвычайно важно учитывать его площадь, а также иные сопутствующие факторы.
К таким сопутствующим важным факторам можно отнести:
- Баллогектарность, что будет свидетельствовать о качестве самого земельного участка. Чем выше показатель баллогектарности, тем качественней будет земля, но вместе с этим ее площадь уменьшится.
- Отдельность от реки, леса и других важных объектов;
- Отдаленность от проезжей части и населенных пунктов.
Основные типы разрешённого использования земельного надела
В зависимости от целевого назначения земель каждый участок в свою очередь имеет свой вид разрешённого использования с присвоением соответствующего числового кода. Так, градация данных земель выглядит следующим образом:
- Земли для ведения сельскохозяйственной деятельности – код 1, подразделяется на 18 категорий, в соответствии с которыми на данной земле можно заниматься животноводством, растениеводством, возводить постройки сельхозназначения, проводить различные селекционные и прочие мероприятия в соответствии со статусом земли.
- Земли поселений – код 2, содержит 7 основных подтипов, а именно– индивидуальная жилая застройка, многоквартирные дома высокой, средней и малой этажности, личное приусадебное хозяйство для организации садоводства в личных целях и т. д.
- Участки, предполагаемые под размещение общественных зданий и сооружений, код 3, включает 10 подпунктов и предполагает под собой право на размещение объектов коммунального обслуживания, медицинских учреждений, школ, ДОУ, вузов, зданий, предназначенных для соцобеспечения населения и другие подобные объекты.
- Земли, предназначенные для ведения бизнеса и прочей коммерческой деятельности, имеющие классификатор под номером 4, включающим в себя 10 типов объектов, в частности, предприятия торговли, гостиничного бизнеса, придорожного сервиса, общественного питания и т. д.
- Участки, отведённые под рекреационные и парковые зоны, предназначенные для размещения подобных, в том числе спортивных сооружений. Записаны в реестр под кодом 5 и содержат в себе 5 пунктов.
- Земли промышленного назначения для строительства на них заводов, фабрик и объектов их инфраструктуры, подсобных построек, код 6, состоит из 11 типов.
- Участки для освоения под транспортную инфраструктуру, код 7, включающий 5 категорий.
- Земли для размещения объектов военного и стратегического значения расположены под шифром 8, состоят из 3 пунктов.
- Последний шифр среди видов разрешённого использования – 9, включающий 2 подпункта и предполагающий занятие деятельностью по охране природных объектов.
Нужно ли делать и с какой целью
Межевание – обязательный этап оформления земель в собственность, без проведения процедуры продать или сдать в аренду владение, а также доказать, что часть территории, занятой соседом, принадлежит иному владельцу, не получится.
Заказать проведение процедуры могут не только непосредственные владельцы надела, но и другие лица, указанные в пункте 3 статьи 39 ФЗ №221:
- имеющие право на бессрочное пользование;
- пожизненно наследующие граждане;
- арендаторы, при использовании находящихся в собственности государства или муниципалитета более 5 лет;
- гражданин, которому собственники участков в СНТ передали право на совершение ряда действий, связанных с проведением землеустроительных работ. Чаще всего – председатель садоводческого товарищества, действующий на основании доверенности.
Зачастую владельцы земельных участков не понимают всей важности подобной процедуры.
Однако межевые работы позволяют достичь сразу несколько целей:
- Определить площадь участка, которую в дальнейшем можно указать в объявлении о продаже.
- Установить четкие граничные линии и тем самым избежать конфликтов с собственниками соседних наделов.
- Получить возможность проводить строительные работы и возводить на территории ЗУ различные здания и постройки.
Помимо этого, также появится возможность:
- Оформить участок СНТ в качестве частной собственности.
- Отстоять права, если надел, не использующиеся собственником, захватил другой человек.
- Осуществить прирезку и добавить к площади ЗУ 10% находящейся вокруг земли, не относящейся к частной собственности.
Как сделать межевание участка в СНТ
Для собственников земельных участков в составе СНТ важно перед началом межевания найти все документы, которые могут подтвердить существующие пределы территории садоводчества.
В качестве источников примените следующие документы:
- Кадастровый паспорт земельного участка, выделенного под СНТ;
- В выписке из правления СНТ в форме схемы территории;
- В документации проекта по осуществлению работ по межеванию;
- В технической документации относительно возведенных конструкций.
Если межевой план отсутствует, то в документе из кадастра границы территории указаны, но в общих чертах, отражающих положение участка на территории района.
Знайте, что внутренние границы участков, которые имеют общие точки соприкосновения, должны определяться путем согласования с соседями. Процесс согласования границ должен пройти до начала межевания.
Собираясь провести процедуру определения границ участка, обязательно оповестите соседей, которые могут являться владельцами или арендаторами земли, о перспективе проведения межевания. Сообщить данную информацию необходимо путем отправки писем, звонком, размещением объявления в СМИ местного значения. Условия осуществления оповещения населения указаны в ФЗ № 221.
Если соседи оповещены и собрание состоялось при подавляющей явке собственников соседних участков, необходимо составить документ согласия определения границ участков в письменном виде.
В случае составления письменного согласия между соседями о размещении границ участков, выберите эксперта, который будет заниматься межеванием. Обязательным условием является наличие лицензии на осуществление такого рода деятельности. Подобными специалистами являются кадастровые инженеры, состоящие на службе муниципалитета, частные организации.
Убедитесь, что инженер, осуществляющий межевание, внесен в реестр кадастровых инженеров. После выбора инженера, необходимо заключить договор с организацией, осуществляющей межевание.
Запоминайте, какие необходимы шаги для получения плана межевания участка земли:
- Подготовка важных для оформления бумаг;
- Письменное согласование расположения границ между владельцами смежных участков;
- Выбор специалиста для осуществления межевания;
- Заключение договора с исполнителем, в котором нужно указать сроки исполнения работ по межеванию и указать стоимость работ;
- Подписать составленный документ с тем, кто осуществит межевание;
- Выезд кадастрового специалиста на территорию и проведение измерительных и иных работ в отношении участка;
- Систематизация данных, составление плана проектных работ по межеванию;
- Процесс согласования плана по межеванию с владельцами соседних участков, согласование с заказчиком работ проводится инженером;
- Утверждение плана работ по межеванию с правлением садового товарищества, предоставление документов в Кадастровую палату поселения;
- Формирование, проверка и получение на руки заказчиком плана межевания участка.
Учтите, что необходимо согласовать время работ с кадастровым инженером, точную дату прибытия инженера на местность, в отношении которой необходимо провести межевание.
Для реализации задачи по проведению межевания кадастровый специалист использует специальное оборудование, с помощью которого проводит следующие работы:
- Определение протяженности фактических границ участка земельного массива;
- Осуществление фотографических действий в отношении территории участка;
- Определение минимальных или максимальных высот на территории участка;
- Проверка почвы и объектов, расположенных рядом с участком земли;
- Фиксирование пограничных меток путем вбивания специальных колышков.
Земли сельскохозяйственного назначения с ВРИ «Ведение садоводства» предоставляют своим владельцам практически полную свободу действий. Разрешается не только действительно заниматься выращиванием плодовых или овощных культур, но и вести жилое и хозяйственное строительство.
Построив капитальное жилье или же садовый дом можно в полной мере наслаждаться загородным отдыхом:
- возделывать грядки;
- сажать саженцы;
- выращивать цветы;
- наслаждаться солнцем и природой (как правило, участки под садоводство располагаются в наиболее экологически чистых зонах и имеют высокий уровень плодородности почв).
Основной недостаток таких земельных наделов – невозможность прописки, устранится в ближайшее время, после вступления в силу нового Федерального закона №217 о садоводстве и огородничестве.
Выбор земельного участка для перевода в СНТ
- Члены товарищества уплачивают взносы на развитие инфраструктуры. Приобретя земли сельхозназначения с развитой инфраструктурой, Вы сможете быстрее и с большей выгодой ее продать.
- Учитывайте местоположение участка. Наиболее привлекательные варианты расположены неподалеку от населенных пунктов и рядом с транспортными развязками.
- Качество и плодородность почвы имеют огромное значение. Учитывайте это при поиске земельного участка.
- Важно заранее определиться с площадью приобретаемых земель.
- Не забывайте об экологической составляющей и самой возможности перевода в СНТ. Разобраться со всеми нюансами выбора такой земли помогут специалисты нашей компании. Они же предложат наиболее подходящие для извлечения прибыли варианты.