Преимущественное право покупки ООО

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Преимущественное право покупки ООО». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?

Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:

• Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
• Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
• Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре

Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:

• Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
• Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
• Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
• Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)

Комментарии к ст. 250 ГК РФ

1. Общая собственность, в том числе и долевая, характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, которые связывают сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений, которые связывают между собой самих сособственников. Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности. К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей. Разумеется, учет интересов лиц, между которыми сохраняются отношения общей собственности, а также лиц, которые желают стать собственниками всего общего имущества, т.е. перейти от общей собственности к односубъектной, должен производиться таким образом, чтобы ни в коей мере не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей. На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки или, что то же самое, о праве преимущественной покупки.

2. В законе очерчены пределы преимущественного права покупки. О нем может идти речь, во-первых, при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности, и, во-вторых, когда происходит именно продажа (а не иное отчуждение) доли. Из этого следуют два практически важных вывода. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них либо когда доля не продается, а отчуждается каким-либо иным допускаемым законом способом (кроме случая, предусмотренного п. 5 ст. 250 ГК). В обоих случаях вообще нельзя говорить о преимущественном праве покупки. В первом потому, что именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю; продавец может остановить свой выбор на любом из них. Во втором потому, что доля никому не продается, а отчуждается иным способом (например, передается в дар), следовательно, нет и преимущественного права ее покупки. Сособственник может воспользоваться преимущественным правом покупки лишь тогда, когда он готов купить долю по цене, предложенной продавцом, и на прочих предлагаемых им условиях, которые должны быть равными. Если продавец назначает явно завышенную цену, не желая продать долю сособственнику, а после его отказа купить долю при продаже доли постороннему лицу сбрасывает цену, то это обстоятельство может служить основанием для применения последствий, предусмотренных п. 3 ст. 250, так как нарушено преимущественное право покупки.

Поскольку преимущественное право покупки доли распространяется лишь на остальных (кроме продавца) участников общей долевой собственности, уступка этого права не допускается.

Преимущественное право покупки не подлежит применению при продаже доли с публичных торгов, цель которых состоит в том, чтобы продать имущество (в том числе и долю) тому, кто предложит за нее наивысшую цену по сравнению со стартовой. В то же время сособственники могут принять участие в публичных торгах на общих основаниях.

Публичные торги для продажи доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться в случаях, предусмотренных законом, например при обращении взыскания на имущество участника общей долевой собственности по его обязательствам (см. ч. 2 ст. 255 ГК).

3. Продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в том числе и цены. Совершенно очевидно, что продавец не должен до бесконечности ждать, отреагируют ли остальные сособственники на его предложение или нет. Поэтому закон устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке доли: один месяц, если речь идет о продаже доли в недвижимости, и десять дней, если речь идет о продаже доли в движимом имуществе. Сроки исчисляются со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе — это сроки существования права, которые в отличие от сроков исковой давности не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанных сроков (соответственно, одного месяца или десяти дней) продавец вправе продать долю любому лицу. Молчанию сособственников в данном случае придается юридическое значение в том смысле, что они утрачивают преимущественное право покупки доли.

4. Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК. На этот срок распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности (п. 2 ст. 197 ГК).

5. В части первой ГК правила о преимущественном праве покупки распространены также на случаи отчуждения имущества по договору мены. В то же время очевидно, что их можно применять далеко не во всех случаях отчуждения доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает св��ю долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.

Обязанности продавца и права участников долевой собственности

Продавец обязан прислать остальным участникам долевой собственности письменное уведомление о желании продать свою долю постороннему лицу. Извещение в обязательном порядке содержит цену и прочие условия отчуждения. Участники долевой собственности имеют право согласиться приобрести продаваемую долю или отказаться от ее покупки. Если доля покупается другим участником общей собственности, преимущественное право не действует. Иные владельцы не могут вмешаться в данный процесс.

Продажа доли без уведомления других участников собственности, а также ее отчуждение на более выгодных условиях, включая сниженную цену, предоставление рассрочки платежа, является нарушением. При нарушении преимущественного права участник долевой собственности вправе подать заявление в суд. Исковые требования предъявляются в течение трех месяцев.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

• Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
• Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
• При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.
• Сумму, подлежащую выплате продавцу истцом при переводе на него прав и обязанностей покупателя доли необходимо внести на депозит Управления Судебного департамента при ВС РФ. Это следует из разъяснения Пленума Верховного Суда РФ в постановлении от 10.06.1980 года (в редакции от 06.02.2007 года) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судом споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

1. Квитанция об уплате госпошлины
2. Правоустанавливающие документы на долю истца (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП, если собственность оформлена после 15.06.2016 года)
3. Выписка из ЕГРП на весь объект недвижимости
4. Справка о регистрации лиц в жилом помещении (по Ф-9)
5. Справка о характеристике жилого помещения (по Ф-7)
6. Квитанция о внесении денежных средств, подлежащих выплате продавцу, на депозит Управления Судебного департамента (подать иск можно и без внесения депозита; это можно будет сделать по определению судьи в ходе рассмотрения дела)
7. Сведения о направлении ответчику и третьему лицу искового заявления с приложением

Судебные дела, связанные с нарушением преимущественного права покупки доли жилья встречаются в практике юристов нашей компании довольно часто.

Профессиональный подход юриста поможет разрешить возникший спор быстро и эффективно. Юрист быстро и грамотно составит исковое заявление, предъявит его в суд, и защитит ваши интересы в суде.

Можно ли обойти преимущественное право покупки?

Существуют определенные уловки, позволяющие не получать от других граждан отказ и не присылать им уведомление о продаже части недвижимости. К основным таким способам относится:

• Оформление договора дарения, а не продажа на основании договора купли-продажи. Преимущественное право покупки действует исключительно при продаже доли, а не дарении. Каждый человек имеет право свободно распоряжаться своим имуществом, поэтому он без сложностей и возможности оспаривания может подарить долю любому человеку. Но если будут иметься у совладельцев доказательства, что дарственной прикрывается возмездная сделка, то она признается по суду притворной на основании ст. 170 ГК.
• Увеличение стоимости части недвижимости. В договоре продажи может указываться высокая цена, но фактически объект передается по другой стоимости. Такие сделки являются мошенническими, поэтому если обнародуются их нюансы, то они признаются ничтожными.
• Оформление сделки с помощью залога. Например, продавец комнаты оформляет кредит у покупателя, для чего составляется официальный документ. По этому договору в качестве залога предоставляется часть недвижимости. Далее пишется отступная, в результате чего кредитор отказывается от денег, а продавец передает ему за это свою недвижимость. Но при использовании такой схемы придется регистрировать официально как договор залога, так и контракт об отступном.

Такие уловки обычно используются, если между жильцами одной недвижимости имеются действительно плохие отношения, поэтому граждане пытаются воспользоваться своим преимущественным правом покупки, чтобы насолить совладельцу недвижимости.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире или приватизированном объекте используется наиболее часто, но оно существует и в других сферах. К ним относится:

• При аренде. Если какой-либо объект сдается в аренду, то лица, проживающие в этой квартире, после выставления жилья на торги, имеют приоритет в качестве покупателей. Это обусловлено тем, что жилые помещения уже обжиты этими гражданами.
• Для муниципального объекта. Если муниципалитет выставляет на торги строение, в котором живут граждане на основании договора соцнайма, то людям предоставляется аналогичное жилье на прежних основаниях или преимущественное право выкупа объекта. Поэтому жильцы обладают правом участвовать в аукционе с другими лицами, а также могут воспользоваться своим преимуществом перед другими участниками. Поэтому если они соглашаются с выкупом, то аукцион просто не проводится, так как с ними напрямую заключается сделка.
• Для арестованного имущества. Если какой-либо объект арестовывается и конфискуется за долги, то оно продается на торгах. В аукционе может участвовать должник, который дополнительно имеет право выкупить его напрямую без торгов.

Основной целью такого права выступает возможность людям, которые уже пользуются имуществом, стать его полноправными собственниками.

Особенности преемства

Преимущественное право не подлежит квалификации законодательства, как неимущественное, личное распоряжение. В данном случае имеются некоторые нюансы при факте наследования доли недвижимости.

Судебная практика говорит о том, преимущественное право не считается не имущественным и не относится к юридическому термину, как недопустимость преемства. Разъяснения в данном вопросе определил ВС о том, что требование дольщика о переводе преимущественного права является производным данного термина и не относится к личному праву.

Использование преимущественного права не определяет связь с одним конкретным лицом. Данную процедуру можно использовать после получения наследства без наличия каких-либо ограничений в рамках действующего законодательства РФ.

В каких случаях правило преимущественной покупки не работает

Использовать преимущественное право можно только тогда, когда предполагается продажа/мена доли. Во всех случаях, когда доля передается безвозмездно, в соответствии с положениями ст. 734 ГК РФ оно не применяется. Таким образом, правило преимущественной покупки не работает при дарении и наследовании.

ВАЖНО! Если на долю одного из учредителей обращается взыскание в судебном или внесудебном (по договору залога) порядке, общество вправе выплатить кредиторам ее действительную стоимость.

Если такая выплата не будет произведена, доля реализуется с публичных торгов, где преимущественное право выкупа не применяется (ст. 25 закона об ООО).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Преимущественное право приобрести долю возникает, только если она предлагается посторонним лицам. Если доля продается участнику, преимущественное право перед другими учредителями не действует (п. 4 ст. 21 закона об ООО).

Если на долю претендуют сразу несколько учредителей, продавец может выбрать покупателя по своему усмотрению.

Порядок оформления сделки

Правила оформления сделки в случае отчуждения доли устанавливает п. 11 ст. 21 закона об ООО. С 01.01.2016 законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения достоверности сведений, представляемых при государственной регистрации…» от 30.03.2015 № 67-ФЗ внесены поправки в закон об ООО в части оформления сделок по продаже доли.

Основные требования к ее заключению теперь следующие:

• учредитель, перед тем как продать свою долю, должен нотариально заверить оферту и направить ее соучредителям;
• оформление сделки происходит в виде договора купли-продажи, который должны подписать обе стороны;
• сделку заверяет нотариус.

Для оформления сделки необходимо представить нотариусу документы, подтверждающие право владения долей. Это могут быть, например:

• договор купли-продажи или другой сделки;
• решение единственного участника об учреждении ООО;
• договор о ее учреждении, если компания создавалась совместно несколькими лицами;
• свидетельство, подтверждающее наследственные права;
• решение суда об установлении прав на долю;
• протокол общего собрания.

Запрет на отчуждение доли

Учредители могут установить в уставе компании запрет на продажу доли посторонним лицам (п. 2 ст. 21 закона об ООО).

Устав может содержать и другие ограничения:

• Может быть ограничен максимально возможный размер доли учредителей (п. 3 ст. 14 закона об ООО). На это необходимо обратить внимание перед приобретением доли. Следует проверить, если такое правило установлено уставом, не будет ли оно нарушено после приобретения доли.
• Может ограничиваться возможность менять соотношение долей учредителей.
• Возможно также включение в устав условий, требующих согласия всех учредителей на совершение сделки по ее отчуждению одному из участников (пп. 2, 10 ст. 21 закона об ООО).

Ограничивать право на продажу доли может также договор об осуществлении учредителями своих прав, который может быть заключен в порядке п. 3 ст. 8 закона об ООО. В таком договоре могут содержаться условия, запрещающие продажу доли до наступления оговоренных событий. О последствиях нарушения такого договора в законе ничего не сказано, а судебная практика, которая позволила бы сформировать однозначную позицию на этот счет, до настоящего времени не сложилась.

Что касается приобретения доли самим обществом, то п. 1 ст. 23 закона об ООО прямо запрещает такие сделки. Однако п. 2 настоящей статьи предусматривает случаи, когда общество обязано приобрести долю у своего учредителя:

• если продавать долю посторонним запрещает устав, а другие учредители покупать ее отказались;
• если учредители не согласились на продажу доли посторонним, а устав предусматривает их согласие на проведение подобной сделки;
• если преимущественное право общества на покупку доли зафиксировано в уставе.

Понятие преимущественного права покупки

Законодатель устанавливает, что в случае, когда имущественная масса разделена между несколькими владельцами на правах долевого участия, то в такой ситуации между ними устанавливаются особые взаимоотношения. И если какой-то из владельцев решает избавиться от своей доли, он предварительно обязан уведомить об этом всех совладельцев. Это необходимо для того, что они могли реализовать свое право на преимущественную покупку доли.

Под преимущественным правом покупки понимают гражданские права субъективного характера, которые предоставляются конкретному лицу в виде возможности требования относительно действий другого лица.

Таким образом, данный субъект получает преимущество перед возможностями других лиц.

Главная особенность такого вида права, как преимущественное право покупки заключается в том, что оно не может существовать самостоятельно без применения других абсолютных прав. В отечественном законодательстве все вопросы, которые касаются этого процесса подчиняются действиям ст.250 ГК РФ.

Срок преимущественного права покупки

У многих пользователей возникает вопрос: «Как обойти преимущественное право покупки, и можно ли это сделать в законном порядке?». Наиболее исчерпывающий ответ на эту проблему предоставляют положения ст.250 ГК РФ. Здесь указано, что преимущественное право собственников на конкретное имущество, принадлежащее им в равных долях, является приоритетным.

И единственной возможностью для продавца реализовать свое право на распоряжение имуществом относительно третьего лица, это полный отказ от преимущественного права покупки со стороны всех совладельцев.

Что касается конкретных сроков для реализации приоритетного права на покупку долевой собственности, то закон устанавливает конкретный срок на уровне в 3 месяца. Если продавец отправил извещения, и не получил вразумительного ответа в течении 3-месячного срока, он имеет право продать свою долю посторонним лицам.

Что касается совладельцев имущественной массы, то они имеют право в течении 3-х месяцев обдумывать предложение и принять соответствующее решение. Этот срок выделяется в законодательном порядке для того, чтобы владелец долевой части имущества оценил целесообразность сделки и принял окончательное решение.

При этом стоит обратить внимание, что срок может быть откорректирован. В законодательном порядке определено, что если продавец изменяет условия покупки, то новый 3-месячный срок начинает свой отсчет с того момента, как было уведомлено об изменении.

Выкуп участков малым и средним бизнесом

Если предприниматель арендует земельный участок у государства или муниципалитета, то он также имеет возможность его приобрести по рыночной цене. Однако не все представители малого и среднего бизнеса вправе на это рассчитывать.

Так, не имеют преимущественного права покупки следующие представители предпринимательства:

• инвестиционные фонды;
• страховые компании;
• финансово-кредитные фирмы;
• ломбарды;
• представители игорного бизнеса;
• негосударственные пенсионные фонды;
• участники рынка ценных бумаг;
• иностранные организации;
• компании, занимающиеся добычей и переработкой полезных ископаемых;
• участники соглашений о разделе продукции.

Чтобы стал возможным выкуп земельного участка необходимо соблюсти три условия. Во-первых, договор аренды должен быть действующим на протяжении двух и более лет. Во-вторых, у предпринимателя не должно быть задолженности по арендной плате. В-третьих, арендуемое имущество не включается в список государственного или муниципального имущества, передаваемого в пользование бизнесменам.

Для реализации преимущественного права предпринимателю направляется предложение о заключении сделки и проект договора купли-продажи. Если бизнесмен согласен, он должен выкупить землю в течение 30 дней. В противном случае он утрачивает возможность приобретения участка.

Преимущественное право покупки доли в ООО

Когда один из участников желает продать свою долю в ООО третьему лицу, у оставшихся участников возникает преимущественное право покупки этой доли. Такое правило предусмотрено в пункте 4 статьи 21 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Преимущественное право участников выражается в том, что «в очереди» за долей они «стоят» перед третьими лицами.

Такое право могут иметь не только участники, но и само общество. Однако это право возникает лишь в случае, если это прямо предусматривает устав (абз. 2 п. 4 ст. 21 Закона об ООО). В такой ситуации «в очереди» за долей общество «стоит» после участников, но перед третьими лицами.

Уступать или передавать кому-либо свое преимущественное право запрещено.

Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности

Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.

Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.

В первом случае доля продается лицу, не являющемуся одним из держателей долей в праве общей долевой собственности, при этом, продавец не делает письменного предложения о выкупе доли остальным собственникам, либо продает долю постороннему лицу, не дождавшись истечения 30-дневного срока после получения предложений соседями.

Случаи могут быть совершенно разными, но суть одна – нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 ГК РФ.

В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.

Ведь о продаже доли соседи могут узнать уже спустя три месяца (например, при получении сведений из ЕГРП и т.д.), поэтому разъяснение высших судебных органов вполне логично.

Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.

Похожие записи:

• Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре
• Могут ли посадить за неуплату алиментов?
• Круговое движение по ПДД 2022: вносим ясность, кто главный