Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аналитика и обзор рынка коммерческой недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Российском аукционном доме (РАД) фиксируют серьезное падение спроса на вторичном рынке жилья – в 1,7 раза с начала года. «Количество сделок заметно упало, и они закрываются по ценам ниже среднего. Покупатели торгуются, дисконт может составить до 20–30% от указанной в рекламе цены. Сейчас многие ждут «военных выплат». Серьезный провал случился во втором квартале: минус 83% по сравнению с первым кварталом, если оценивать по количеству сделок. Затем рынок начал плавно восстанавливаться, но не успел», – рассказывает Дарья Гончарова, заместитель руководителя департамента продаж РАД в Петербурге.
От производств до глэмпингов
Нечто подобное в Петербурге уже реализует УК «Ареопаг». Компания дает вторую жизнь заброшенным или убыточным производственным, офисным и торговым площадкам. В результате на их месте появляются не только коворкинги, но и новые виды доходной недвижимости – альтернатива инвестиционным квартирам и апартаментам.
Так, девелопер купил помещение площадью 850 кв. м на пр. Непокоренных, отремонтировал его, разбил на три десятка встроек (каждая – со своим кадастровым номером) от 10 до 200 кв. м, заполняет арендаторами и продает как готовый бизнес. В таком пространстве можно организовать офис компании, мастерскую, салон красоты, кабинет маникюра и педикюра, склад для доставки товаров и пр. Цены – от 2 млн рублей; актив может приносить 15–17 тыс. рублей в месяц.
По словам основателя УК «Ареопаг» Данила Барышева, площадка сегодня почти заполнена арендаторами, на днях закрыта первая сделка по продаже готового бизнеса. Вторую площадку в районе Рыбацкого компания тоже продолжает заполнять арендаторами, но сделок по продаже еще нет.
Игорь Ахальцев обращает внимание на загородную недвижимость, пользующуюся активным спросом уже несколько лет. Речь как о коттеджных поселках, так и о базах отдыха, глэмпингах и пр., которые сегодня все чаще предлагают как доходную недвижимость. Желающий может вложиться и в реализацию проекта в целом (как соинвестор), и купить участок на старте продаж, перепродав его через год. Еще один вариант – приобрести готовый модульный дом и передать его управляющей компании, получая пассивный доход. Такие предложения есть у Maslov Group в проектах в Приозерском районе. Кроме того, можно иметь такой доход и от проектов компании в формате self-storage (индивидуальные склады).
Подобный бизнес развивает УК «Сова», построившая в Ленобласти десяток поселков с модульными домами, которыми управляет (сдает в аренду) от имени частных инвесторов. Недавно она заявила о выходе на рынки Московской области, Крыма и Приэльбрусья.
Александр Пестряков, руководитель зарубежных проектов Becar Asset Management, рассказал, что компания в течение следующего полугодия выйдет со вторым проектом апарт-отеля на рынок Дубая. По его словам, этот эмират к 2030-му планирует привлекать по 40 млн туристов в год, а значит, реализованные там проекты всегда будут приносить хороший доход.
«Большинство людей, которые покупали объекты в Дубае в начале марта, сейчас продают их. Но не с целью заработать. Для многих такие сделки были способом вывода денег из России. Получив необходимую доходность, покрыв издержки на перевод средств и регистрационные взносы, они выходят из проектов. Кроме того, в некоторых случаях покупка недвижимости была единственным способом получить ВНЖ и впоследствии открыть зарубежный счет», – говорит Александр Пестряков.
Вторичный рынок: динамика средних цен предложения по районам
| Район | руб./кв.м. | Изменение за период % |
Изменение с янв. 2022 года % |
Изменение с янв. 2021 года % |
Изменение с янв. 2020 года % |
Изменение с янв. 2019 года % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Адмиралтейский | 251 389 | -0,8 | 24,0 | 62,7 | 77,0 | 94,2 |
| Василеостровский | 215 220 | -0,4 | 6,2 | 25,0 | 47,0 | 56,1 |
| Выборгский | 190 019 | -0,8 | 10,8 | 30,6 | 59,8 | 70,3 |
| Калининский | 188 560 | -0,4 | 8,9 | 29,5 | 57,1 | 74,2 |
| Кировский | 184 799 | -1,1 | 24,4 | 36,9 | 62,9 | 77,0 |
| Красногвардейский | 181 279 | -0,8 | 12,3 | 41,8 | 60,4 | 74,3 |
| Красносельский | 173 738 | -1,7 | 16,7 | 36,5 | 63,2 | 80,1 |
| Московский | 207 059 | -1,3 | 8,7 | 26,2 | 43,9 | 56,6 |
| Невский | 190 039 | -0,7 | 16,1 | 38,1 | 61,6 | 86,0 |
| Петроградский | 290 038 | -1,9 | 13,9 | 35,7 | 63,9 | 76,9 |
| Приморский | 216 780 | 0,3 | 19,9 | 36,5 | 60,1 | 74,3 |
| Фрунзенский | 190 400 | -0,2 | 15,6 | 35,5 | 57,1 | 76,6 |
| Центральный | 253 412 | 1,6 | 21,7 | 48,1 | 53,3 | 74,3 |
| Колпинский | 145 248 | -1,7 | 17,2 | 43,7 | 72,4 | 85,7 |
| Кронштадтский | 147 189 | -1,1 | 12,8 | 45,5 | 71,9 | 83,2 |
| Курортный | 188 716 | -4,4 | 7,9 | 44,7 | 65,2 | 83,5 |
| Петродворцовый | 144 449 | -1,4 | 17,6 | 34,6 | 54,7 | 68,2 |
| Пушкинский | 156 789 | -1,4 | 7,6 | 35,3 | 56,0 | 64,4 |
| Всеволожский | 156 719 | -1,1 | 21,8 | 41,3 | 79,0 | 98,8 |
Анализ бизнес-центров по классам
| Класс | Количество бизнес-центров | Количество офисов | Медианная площадь офиса | Средняя ставка (руб/м²) |
| A | 37 | 102 | 350.5 | 1698 |
| B+ | 48 | 298 | 70.85 | 1349 |
| B | 166 | 1093 | 68.04 | 1078 |
| C | 144 | 1054 | 48.0 | 883 |
Самые крупные сделки состоялись в начале квартала. Всего в первом квартале произошло 10 крупных земельных сделок, на вторичном рынке земли. Среди них следует отметить куплю-куплю-продажу участка на Васильевском острове.
Был куплен участок земли бывший собственностью ВНИИРА. Сумма сделки 4,8 миллиарда рублей. Площадь участка 120000 кв. Метров. Цена составила 43 тыс за метр.
Ещё одна крупная сделка состоялась в пром зоне «Шушары». Там был продан участок земли под постройку холодильного склада. Размер 29000 кв.м. Стоимость 73млн.руб. 2,6 тысяч руб.м.кв.
Остаётся стабильно высоким спрос на участки в пром зонах.
Средний уровень цен на вторичном рынке земли составляет примерно 1340–1850 рублей за м.кв. Цены указаны на участки расположенные в черте города, окружённые развитой инфраструктурой и имеющие 10 тыс — 50 тыс квад метров площади. В промышленной и офисно-деловой зоне диапазон расценок составил приблизительно 11200— 12500 рублей за метр квадратный.
Цены на рынке недвижимости сейчас
За последние пару лет мы пережили сразу несколько потрясений. Сначала перешли на проектное финансирование и эскроу-счета. Затем нас настигла затянувшаяся пандемия, которая существенно повлияла на весь российский рынок. Теперь над нами, как тучи, нависли еще две проблемы – резкий подъем цен на строительные материалы и льготная ипотека.
Если выделить главные причины сильной просадки рынка недвижимости, то они выглядят так:
- Падение доходов населения – в период кризиса многие граждане потеряли работу, стали получать низкую зарплату, поэтому просто не готовы купить квартиру сейчас.
- Проблемы с поставками импортных материалов.
- Слишком дорогая ипотека.
Итак, мы видим, что спрос на жилье падает, его не могут покупать и наблюдается смутное затишье. Общероссийская статистика утверждает, что ипотека рухнула в мае этого года почти на 80%, рынок «первички» – на 42%, а вторички на целых 90%!
В июне ситуация снова поменялась, но уже в лучшую сторону. Средняя стоимость вторичного жилья России за три месяца, после падения спроса, снизилась на 4%. Сотрудники федеральной компании «Этажи» собрали следующую статистику:
- Пермь – на 1,6%;
- Ростов-на-Дону – на 1,2%;
- Самара – 1%;
- Волгоград – на 0,6%;
- Санкт-Петербург и Казань – на 0,4%;
- Москва и Екатеринбург – на 0,2%.
Итоги 2020 года: бизнес выбирает ПСН
Помещения свободного назначения (ПСН) стали самыми востребованными коммерческими объектами за время локдауна. Спрос на них превзошел даже торговые площади, хотя ранее эти категории недвижимости демонстрировали примерно одинаковый уровень по числу запросов потенциальных покупателей и арендаторов. Популярность помещений свободного назначения во многом обусловлена их многофункциональностью и высокой адаптивностью: подобные площади возможно быстро переоборудовать под разные цели, в том числе под новые форматы, которые ранее не были так распространены, — пункты выдачи онлайн-заказов, dark store и dark kitchen. Второй по величине категорией, пользующейся наиболее высоким спросом у пользователей, стала торговая недвижимость, далее шли офисы и складские помещения.
