Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка и продажа недвижимости в Украине от А до Я». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обратите внимание на то, что все расходы по оформлению сделки купли-продажи квартиры нужно обсудить с покупателем заранее. Иначе уже у нотариуса у вас могут возникнуть споры по поводу того, кто и почему должен оплачивать тот или иной платёж или налог.
Пакет документів для угоди продажу
Спочатку, особа, яка робить спроби спроби продажу нерухомості зобов’язаний особисто нею володіти.
В арсеналі повинні бути папери, що гарантують права власності, обов’язковою умовою є внесення всіх відомостей до електронного інформаційного реєстру.
Обов’язкові реквізити договору
Всі процедури по завершенню угоди або підтвердження паперів проводяться спільно з нотаріусом. Бланк, що гарантує в майбутньому перехід права власності повинен містити наступну інформацію:
- реквізити обох сторін укладення договору, а саме паспортні дані, номери інфекційних кодів;
- фізична адреса об’єкта угоди;
- технічні параметри, будь-які особливості;
- дані про власника та його права на об’єкт;
- акти з РАГСу;
- дані підтверджують відсутність арештів, кредитних або боргових зобов’язань.
- професійна фінансова оцінка;
- підтвердження передачі грошей продавцю в повному обсязі;
- терміни виписки зареєстрованих громадян;
- дата укладення угоди реквізити нотаріальної контори, дані нотаріуса.
Какие документы нужны для продажи квартиры в Украине?
Различают 2 вида договоров купли-продажи недвижимости – предварительный и основной. Цель предварительного документа – зафиксировать факт договоренности о купле-продаже недвижимости между конкретными лицами. Также предварительный договор письменно фиксирует факт внесения части суммы (задатка), поскольку без документального подтверждения вернуть деньги в случае отказа от сделки будет невозможно.
Оформляя предварительный договор, сторонам необходимо также указать в нем нюансы договоренности, а именно:
- цену квартиры, о которой было достигнуто соглашение;
- сумму обязательственного платежа (задатка);
- действия сторон в случае расторжения данного договора – отказа от покупки или продажи и порядок возврата задатка;
- срок подписания основного договора;
- срок (с указанием даты), который предоставляется продавцу для полного освобождения квартиры.
Прежде чем заключить договор, продавец должен выяснить у компетентного юриста или нотариуса, какие бумаги следует подготовить. Подготовленные заранее документы избавят продавца от возможных бюрократических проволочек и будут способствовать скорейшему завершению сделки с потенциальным покупателем.
Перечень необходимых документов для продажи квартиры может меняться в зависимости от вида документов, подтверждающих право собственности, количества, возраста и социального статуса прописанных в ней и семейного положения продавца. В стандартный список входят:
- документ о праве собственности на продаваемую недвижимость – договор купли-продажи, документы о получении в дар или обмене жилья, свидетельство о приватизации объекта недвижимости, свидетельство о праве на наследство, домовая книга и пр. – оригиналы документов;
- удостоверения личности и ИНН всех лиц, которые являются собственниками объекта недвижимости (для несовершеннолетних лиц – свидетельство о рождении);
- при наличии несовершеннолетних либо недееспособных лиц, имеющих право собственности на квартиру либо прописанных в ней, необходимо предоставить разрешение на продажу жилья, выданное органами опеки и попечительства по месту регистрации детей или недееспособных лиц;
- отчет об экспертной оценке имущества;
- технический паспорт на квартиру;
- если квартира приобреталась владельцем в действительном или уже расторгнутом на данный момент браке, то необходимо свидетельство о браке либо о разводе и согласие супруга/супруги на продажу недвижимого имущества;
- справка из ЖЭКа по форме №3 (о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире);
- при продаже жилья по доверенности – оригинал доверенности, паспорт и ИНН поверенного.
Стандартный пакет документов при продаже квартиры
В итоге, стандартный пакет документов при продаже квартиры в Украине в 2020 г. включает такие документы как:
- правоустанавливающий документ на квартиру;
- технический паспорт;
- справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- оценку квартиры;
С недавнего времени справку о составе семьи получать не нужно, так как информацию о том, зарегистрирован ли кто-то в квартире может проверить сам нотариус, у которого оформляется договор.
Для сложных случаев продажи может понадобиться:
- разрешение органов опеки и попечительства;
- согласие второго из супругов на продажу;
- документы о снятии ареста (если информация о его снятии не отображена в Государственном реестре, однако о нём известно покупателю);
- согласие совладельцев квартиры на продажу части квартиры (если квартира находится в общей частичной собственности).
Общие положения о сделке
Чтобы продать квартиру недостаточно просто проживать в ней. В первую очередь, необходимо быть собственником данного объекта недвижимости или его законным представителем.
Собственник — это лицо, которое вписано в реестр ЕГРН в качестве владельца жилого помещения. Данный статус подтверждается свидетельством о праве собственности (не выдается с 2016 года) или выпиской из реестра.
Собственников у квартиры может быть несколько. Каждый из них владеет определенной долей. Поэтому оформить договор купли-продажи каждый владелец вправе только на свою часть квартиры. В соответствии со статьей 244 ГК РФ собственность может быть совместной или долевой.
Юридические услуги при продаже квартиры нерезидентом в Украине
Наша компания предлагает полный комплекс услуг по сопровождению процесса продажи недвижимости нерезидентом в Украине. Это значит, что вы сможете получить ответы на все свои вопросы в одном месте, а сама продажа пройдет безопасно и гладко.
Что мы предлагаем:
-
Консультацию юриста относительно продажи недвижимости в Украины;
-
Подготовку всех необходимых документов для совершения продажи недвижимости в Украине;
-
Помощь с получением недостающих документов, организацию подготовки переводов и копий требуемых документов;
-
Разработку договора купли-продажи недвижимости;
-
Проверку контрагента;
-
Организацию проведения сделки у проверенного нотариуса;
-
Сопровождение самой сделки;
-
Консультацию относительно налогообложения сделки по продаже недвижимости нерезидентом в Украине.
Почему именно с нами?
-
Все ответы в одном месте;
-
Штат англоязычных специалистов, с которыми будет комфортно и понятно;
-
Штат проверенных нотариусов и переводчиков;
-
Комфортная организация процесса с минимальным вашим участием;
-
Гарантия вашей безопасности.
Какая информация содержится в договоре купли-продажи квартиры
- Реквизиты продавца и покупателя, их данные паспорта, номер идентификационного кода.
- Адрес продаваемого объекта недвижимости, его технические характеристики.
- Данные о документе, на основании которого квартира принадлежит продавцу.
- Семейное положение покупателя.
- Информация о том, что квартира на момент продажи не заложена, не сдана в аренду, на неё не наложен арест или запрет, не имеет долгов.
- Сумма оценки.
- Цена продажи.
- Информация о том, что продавец получил деньги в полном объёме.
- Срок выписки и освобождения квартиры.
- Кто оплачивает затраты по оформлению договора.
- Дата проведения сделки, адрес нотариальной конторы, фамилия нотариуса.
Когда нельзя оформить договор купли-продажи
Перед покупкой недвижимости нужно проверить регистрацию квартиры в реестре.
Госреестр вещных прав заменяет собой с 1.01.13 базу БТИ. Поэтому, если данные о продаваемой квартире в электронном реестре отсутствуют, нужно получить справку из архива БТИ для внесения квартиры в реестр. Без этого сделку провести нельзя.
Необходимо также проверить информацию о владельцах квартиры, возможных арестах и запретах, действующей ипотеке и залоге. Эту информацию проверит нотариус.
Какую недвижимость в Украине необходимо регистрировать
Регистрации права собственности в Украине подлежит любая недвижимость.
С 2013 года все объекты недвижимости заносятся в электронный Государственный реестр. Те, кто оформлял сделки ранее, процедуру повторно проходить не должны — эти объекты будут занесены в реестр при внесении любых изменений в их документации.
Проверка перед покупкой квартиры первичного рынка кардинально отличается от проверки жилья вторичного рынка. Следует скрупулезно изучить не только сам инвестиционный договор, заключенный с застройщиком, но и целый ряд другой его документации:
- документы на земельный участок;
- учредительную документацию компании;
- разрешение на строительство;
- строительную лицензию;
- технические условия для коммуникаций;
- историю объекта, наличие арестов, запретов, ипотеки;
- наличие судебных тяжб застройщика и связанных с ним лиц;
- наличие долгов;
- общую схему продажи — законность сделки;
- условия договора с покупателем.
Часть реестров имеется в открытом доступе. За информацию других требуется платить.
Особенности оформления покупки квартиры на ребенка
Для обеспечения будущего ребенка родители иногда покупают ему квартиру и сразу оформляют на его имя. Могут быть и другие причины такого оформления — к примеру, кредиторы родителей не смогут претендовать на квартиру ребенка, а также эта жилплощадь не будет считаться совместно нажитым в браке имуществом.
Оформление квартиры на ребенка возможно, но имеет свои нюансы:
- статья 117 Семейного кодекса Украины требует предоставления нотариусу разрешения на сделку органов государственной опеки;
- на оформление должны дать согласие оба родителя;
- кредит или рассрочка в таких случаях невозможны;
- родители не могут сдавать эту квартиру в аренду, безвозмездное пользование, передавать в залог;
- разделить при разводе или выделить долю нельзя без согласия органов опеки.
Если на услугах нотариуса еще можно сэкономить, то с уплатой налогов так не получится. После того, как вы оформите договор купли-продажи, вам необходимо будет оплатить сбор в Пенсионный фонд.
Размер сбора – 1% от стоимости квартиры. Т.е. если вы, например, покупаете квартиру за 20 тыс. долларов, то в Пенсионный фонд придется отдать еще 200 долларов.
Только после того, как вы принесете нотариусу документ, который подтверждает оплату – он внесет данные в Государственный реестр.
Помимо пенсионного сбора вам придется оплатить еще 1% госпошлины за то, что нотариус заверил проведение сделки купли-продажи. И хотя, по идее, это и должна быть оплата услуг нотариуса – с ним придется рассчитываться отдельно и в обязательном порядке оплатить эту пошлину.
Т.е. согласно нашему примеру это еще 200 долларов дополнительных расходов при покупке квартиры.
Обратите внимание на то, что оплату госпошлин и услуг нотариуса можно поделить между продавцом и покупателем. Например, пополам или, покупатель оплачивает пошлины, а продавец – услуги нотариуса.
То есть вы можете договориться с продавцом и решить этот вопрос справедливо. Но, чаще всего, оплата всех налогов и сборов ложится на плечи покупателя. В общем, как договоритесь, так и получится.
Выбор украинской недвижимости для вложения иностранного капитала
С приходом нового президента Владимира Зеленского, политика властей Украины в отношении недвижимых объектов будет меняться. Первым делом упростятся условия ипотечных кредитов, планируется внедрение социальных программ обеспечения жильем отдельных категорий граждан (по аналогии с Россией).
Дополнительно новый глава государства обещает жесткую борьбу с коррупцией, что позволит создать наиболее прозрачные отношения между покупателями-нерезидентами, а также резидентами и застройщиками, в результате чего существенно улучшится бизнес климат данного сегмента.
Иностранным гражданам, решающим вложить собственные средства в украинскую недвижимость, необходимо знать основные правовые аспекты:
- оформление договора купли-продажи жилья в Украине происходит с привлечением юриста во избежание ошибок и будущих неприятностей с застройщиками, а также «черными» продавцами вторичных объектов;
- у собственника недвижимости обязательно уточняется количество зарегистрированных (прописанных) жильцов, так как необходимо их письменное согласие для проведения сделки;
- при наличии несовершеннолетних детей, людей с ограниченными возможностями квартира или дом имеют обременение, которое без разрешения органов опеки в Украине снять нельзя;
- также необходима тщательная проверка объекта на наличие иных обременений в виде ареста, залога по ипотечной или другой ссуде, алиментам;
- в письменном виде необходимо получить у продавцов информацию о сроках освобождения жилья.
Однако все эти моменты необходимо учитывать на начальном этапе составления договора купли-продажи вторичной недвижимости в Украине. Если вопрос касается премиального или элитного жилья в новостройках, существует термин «предварительного договора», который заключается и подписывается между застройщиком и иностранным гражданином. Важно читывать, что в Украине присутствует повышенный риск невыполнения строительной компанией возложенных на себя обязательств. Однако проверенные девелоперы всегда сдают жилые объекты в срок, согласно договорам с покупателями. Для поиска проверенных организаций необходима квалифицированная юридическая помощь.
Оформление процедуры продажи квартиры
Процедура продажи квартиры не так уж сложна, но требует определенной последовательности и четкости. Если вы продаете недвижимость впервые, то наверняка задались вопросом «с чего начать?». В этой статье мы расскажем обо всех предстоящих этапах, списке необходимых документов, расходах, процессе составления договора и разных нюансах.
- Данные продавца и покупателя с указанием серии и номера паспортов и идентификационных кодов для физических лиц и реквизитов для юридических.
- Дата заключения договора.
- Технические характеристики квартиры: ее адрес, планировка, площадь.
- Вид собственности.
- Название документа, подтверждающее право собственности на имущество.
- Сумма оценки недвижимости.
- Полная стоимость квартиры, а также описание того, в какой валюте и каким способом будет производиться расчет.
- Адрес нотариальной конторы, ФИО нотариуса его подпись.
Что нужно для купли-продажи недвижимости в 2021 году
Еще с 2015 года любой желающий может получить выписку из Государственного реестра прав на недвижимость. Заполнить заявку и оплатить получение выписки можно в режиме онлайн. Готовый документ вы получите на электронную почту.
В выписке из реестра есть информация о владельцах квартиры, времени, когда они получили право собственности и при каких обстоятельствах. Здесь также указано, какой нотариус регистрировал переход права собственности на квартиру, а также информация обо всех совладельцах недвижимости.
Кроме того, в выписке имеются данные о том, не находится ли квартира в ипотеке, залоге или под другими обременениями, которые запрещают свободное распоряжение ею.
Перед продажей квартиры из нее необходимо всех выписать. Подтвердить тот факт, что в квартире никто не зарегистрирован, может справка из ЖЭКа или ЦНАП.
Когда вы обратитесь в одно из этих учреждений за справкой о зарегистрированных – возьмите заодно и выписку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее может попросить покупатель, а так вы сэкономите свое время.
При заключении договора купли-продажи квартиры каждая из сторон имеет право действовать как самостоятельно, так и через своего представителя. Если от имени стороны действует представитель, нужно проверить его полномочия. Если стороной сделки выступает физическое лицо, представитель должен предоставить нотариально заверенную доверенность. Конечно, нужно детально ознакомиться с возможностями представителя, указанными в такой доверенности. В ней, например могут быть указаны полномочия только на заключение предварительного договора купли-продажи или на подготовку и получение всех документов для заключения сделки, однако без права подписи, в таком случае, заключать договор купли-продажи по такой доверенности, запрещено. Кроме того, нужно выяснить, не отозвана такая доверенность самим владельцем.
В таком случае обращаем внимание на ключевые моменты, если ребенок до 14 лет – от его имени договор подписывает один из родителей с согласия другого, с 14-ти лет ребенок ставит подпись на договоре самостоятельно, с согласия родителей. Однако в обоих случаях, на заключение договора купли-продажи квартиры (это касается не только продажи, но и покупки), требуется разрешение органов опеки и попечительства. Разрешение требуется не только если ребенок – собственник, но и если просто там зарегистрирован несовершеннолетний. Отказ от имущественных прав ребенка и правом пользования жилым помещением по Семейному кодексу является одной из сделок, которые не могут совершать родители без разрешения органов опеки и попечительства.
Верховный суд Украины сделал вывод по вопросу защиты жилищных прав детей: сделка, совершенная родителями (усыновителями) в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, при отсутствии обязательного предварительного разрешения органа опеки и попечительства может быть признан судом недействительным (часть шестая статьи 203, часть первая статьи 215 ГК Украины) при условии, если будет установлено, что оспариваемая сделка противоречит правам и интересам ребенка, – сужает объем существующих имущественных прав ребенка и/или нарушает охраняемые законом интересы ребенка, уменьшает или ограничивает права и интересы ребенка относительно жилого помещения, нарушает гарантии сохранения права ребенка на жилье.
Закон Украины «Об охране культурного наследия» обязывает владельца заключить охранный договор и получить отказ от привилегированного права покупки квартиры, если квартира в центре Киева и отнесена к объектам культурного наследия. Проверить, отнесен ли дом, в котором находится квартира, в перечень объектов культурного наследия можно, отправив запрос в Департамент охраны культурного наследия Министерства культуры Украины.