Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация покупки новостроек ускорится. Разъяснения экспертов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно 214-ФЗ одним из возможных способов привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, является заключение договора участия в долевом строительстве (далее — ДДУ).
Процесс передачи объектов долевого строительства
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:
- есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
- эти сведения с точки зрения методики верны.
Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:
- о сносе или реконструкции самовольной постройки;
- признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
- признании объекта движимым имуществом.
Договор не зарегистрирован — что дальше?
Если после обращения к регистратору вы не смогли получить выписку ЕГРН по своему договору, а онлайн-запрос не показал ваш ДДУ в списке зарегистрированных, то первое, что нужно сделать — отложить оплату за квартиру. Далее обратитесь в строительную компанию, чтобы проверить, по какой причине отсутствует регистрация. Если застройщик не может дать четкого ответа, то советуем вам подумать о поиске новой квартиры у более надежного застройщика.
Может случиться так, что ваш договор элементарно потерялся по дороге от застройщика до Росреестра. Это не редкость, ведь строительные компании обычно относят сразу несколько договоров на регистрацию. Если ваш ДДУ на самом деле потерялся, то дубликат договора вам без проблем выдадут в Росреестре или МФЦ.
Оформленный договор дарения на недвижимое имущество у нотариуса, сразу же действует с того дня, как его подписали обе стороны.
Если дарственная оформлена самостоятельно и подписана обеими сторонами, но не зарегистрирована, то срок её действия равен трём годам. За это время документ должен быть зарегистрирован, иначе он аннулируется. Как только осуществлена государственная регистрация договора, объект становится собственностью принявшего дарение.
После подписания договора дарения, надо сразу регистрировать право на имущество в ЕГРН. Тогда будут исключены возможные ситуации по оспариванию дарения третьими лицами. Если произведена добровольная регистрация, то одаряемому и дарителю нужно совместно подать документы и через десять дней получить выписку ЕГРН.
Необходимость регистрации ДДУ
Долевое участие всегда имеет более высокие риски, чем покупка жилья по договору купли-продажи. Дольщик или покупатель выступает здесь инвестором, который вкладывает свои или заметные денежные средства в постройку недвижимости.
Количество обманутых дольщиков в нашей стране свидетельствует о том, что далеко не каждый застройщик является добропорядочным партнером.
И хоть с 2022 году в стране начинает действовать система эскроу-счетов, на которых будут храниться деньги дольщиков без доступа застройщика, заключение такого договора все равно будет иметь под собой высокие риски для покупателя.
Не стоит передавать деньги застройщику до того момента, пока не зарегистрирован ДДУ в Росреестре. Регистрация ДДУ с ипотекой в Росреестре или без ипотеки проводится в соответствии с ФЗ № 214 «О долевом участии» и ФЗ № 218 о порядке проведения государственной регистрации.
Как проходит электронная регистрация договора долевого участия?
Приобрести квартиру в новостройке можно по стандартному договору купли-продажи, или же еще на стадии строительства – по ДДУ или ЖСК. В последнем случае прав у пайщика мало, законодательством процесс приобретения жилья не регламентируется.
Относительно договора долевого участия, действует Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве». Важно – защита прав дольщика по ФЗ 214 действует только тогда, когда договор зарегистрирован в Росреестре. Процедура эта может осуществляться в электронном виде.
Договор, даже после внесения в реестр, может быть не легитимным, если в нем допущены ошибки. Документ в обязательном порядке должен иметь такие сведенья:
- предмет договора – в этой части документа обязательно должна быть прописана суть документа, то есть передача квартиры от застройщика дольщику в соответствии с прописанными характеристиками;
- характеристики приобретаемого объекта и всего дома;
- конкретная дата сдачи объекта;
- полная стоимость квартиры и способ оплаты;
- порядок ответственности сторон;
- финансовые гарантии сторон;
- информация о земельном участке и проектная декларация.
Важно – проектная декларация основной документ, поскольку в нем прописаны характеристики самой квартиры и строящего объекта.
Где узнать зарегистрирован ли договор по номеру?
Договор долевого участия не имеет юридической силы без отметки Росреестра.
Даже в суде вы не сможете требовать исполнения обязательств застройщиком без отметки о регистрации. Юридически ваше соглашение с застройщиком будет считаться незаключенным.
Кроме того, вы лишите себя возможности перепродать право требования в порядке цессии.
Без ДДУ с отметкой регистрирующего органа вам не выдадут выписку из ЕГРН.
Выписка нужна для подтверждения вашего права собственности в 3 ситуациях:
- когда хотите зарегистрировать право собственности на объект недвижимости;
- когда будете заключать соглашение об уступке прав по ДДУ. Если вы решите продать объект недвижимости, вы покажете ее покупателю, чтобы доказать, что вы – собственник;
- в суде она также понадобится как доказательство.
После регистрации исключены «двойные продажи». За каждой площадью закрепляется конкретный собственник.
Проверить регистрацию ДДУ необходимо, если вы приняли решение купить объект недвижимости в долевом строительстве.
Подтвердить регистрацию может выписка из Единого государственного реестра недвижимости – документ. В нём содержатся все сведения об объекте недвижимости, включая:
- собственников,
- основания приобретения собственности,
- арест, залог, обременение.
Выписку из ЕГРН может заказать любой человек, не только собственник.
Способы проверки регистрации ДДУ:
- закажите бумажную выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре. Этот вариант получения выписки стоит дороже, но закрепляется синей печатью регистрирующего органа и принимается судом в качестве доказательства. Такая выписка считается официальным документом;
- закажите электронную выписку на сайте Росреестра и самостоятельно ее распечатайте. Стоит дешевле, но не принимается органами власти в качестве документа. Удобна, если вы хотите узнать сведения об объекте недвижимости и его собственнике для себя.
Каждый способ проверки облагается государственной пошлиной.
Документы для регистрации ДДУ
Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.
В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:
- разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
- уставная документация;
- учредительные бумаги;
- проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
- свидетельство о регистрации как юридического лица;
- подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.
В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:
- ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
- согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
- свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
- доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.
Необходимый пакет документов
При обращении в Росреестр важно с первого раза подать требуемые документы. Если чего-то не будет хватать, регистратор вправе приостановить процедуру. А если документы не будут предоставлены в полном объеме и после этого, он может прекратить регистрационные действия и выдать отказ.
При долевом строительстве подаются следующие документы:
| Заявление от дольщика | Бланк можно получить на месте у специалиста Росреестра или МФЦ. |
| Заявление от застройщика | Компания дает согласие на регистрацию для конкретного дольщика. |
| ДДУ | Предоставляется не менее 3-х экземпляров – для застройщика, покупателя и Росреестра. Если квартира оформляется на несколько человек, предоставляются копии и для них. |
| План на квартиру | Прилагается план квартиры или нежилого помещения, если речь идет о покупке коммерческой недвижимости. С 2017 года прилагается план всего этажа, который является частью договора или прилагается отдельно. |
| Согласие супруга | Если договор оформляет один из супругов, требуется нотариальное согласие от второго. |
| Кредитный договор | Предоставляется, если квартира покупается с привлечением ипотечных средств. |
| Паспорт | Если квартира будет оформляться на несколько лиц, предоставляются все паспорта. |
| Свидетельство о рождении или паспорт ребенка | Документы предоставляются, если квартира оформляется, в том числе, и на ребенка. Если ему не исполнилось 14 лет, подается свидетельство о рождении. Если ребенок достиг 14-летнего возраста, предоставляется паспорт. |
| Квитанция об оплате госпошлины | Без ее оплаты невозможно подать документы. фактически, она оплачивается за совершение регистрационных действий. |
Что делать, если данных о регистрации нет?
Если вдруг ДДУ не окажется в списке — он либо не зарегистрирован, либо пока просто не внесен в список. Стоит посмотреть дату, когда обновлялась информация, сведения о регистрации вносятся в список в течение девяти рабочих дней. Если спустя этот период данные не появились, скорее всего, регистрации либо не было в принципе, либо получен отказ. В последнем случае заявители должны получить от регистраторов письма, где четко указываются причины отрицательного решения.
Когда, невзирая на все договоренности ДДУ оказывается незарегистрированным, стоит обратиться к застройщику и выяснить ситуацию. Если нормальных объяснений не поступает, это должно очень насторожить дольщика, которому теперь предстоит еще раз проверить благонадежность девелопера. Вполне возможно, придется отказаться от сделки и рассмотреть другие варианты.
Куда обращаться за регистрацией ДДУ
Есть несколько вариантов регистрации договора долевого участия, все они легитимны с точки зрения закона.
| Регистрация через органы Росреестра | Самый понятый вариант процесса регистрации – обратиться в управление Росреестра с заявлением о регистрации ДДУ. Перечень отделений, адрес, контакты – все можно узнать на сайте управления. |
| Различные районные МФЦ | Если в вашем городе есть многофункциональные центры оказания государственных услуг, то можно не стоять в очередях в Росреестре, а подать документы через них. Обычно срок регистрации через МФЦ увеличивается на сутки, но оно того стоит. Дополнительных денежных расходов не требуется. |
| Электронная регистрация ДДУ в Росреестре | Часто подобную услуги предлагают банки при покупке новостройки через ипотечный займ. Например, на момент статьи электронная регистрация дду в росреестре в сбербанке оказывается короче традиционный на несколько суток. Плюсы – нет очередей, быстрее. Минусы – не получите печатный вариант выписки, только документ на электронную почту. |
Отличается долевая ипотека от обычной тем, что процент по ней гораздо ниже процента, который предлагается в случае приобретения уже готового жилого помещения.
При этом человек, который является дольщиком, застрахован от материальных потерь, то есть в случае, если застройщик нарушает обязательства, прописанные в договоре, то дольщик в любое время может расторгнуть с ним соглашение. А самое главное – это то, что в подобной ситуации банк, у которого был взят кредит, вернет дольщику не только все средства, которые тот выплатил в качестве погашения за кредит, но и все предусмотренные проценты. При этом все действия, направленные на то, чтобы дольщик получил обратно все деньги, которые он уплатил застройщику, банковская организация также выполняет самостоятельно.
Здесь у многих возникает вопрос, а какова же тогда выгода для банка при таких условиях? Как ни странно, но выгода есть. Она заключается в следующем:
- подобная система выдачи кредитов защищает человека, который взял у банка деньги, от постоянно колеблющегося уровня инфляции;
- более низкая ставка по долевой ипотеке значительно уменьшает риск того, что заемщик не выплатит положенную сумму в предусмотренный срок.