Уставы застройщиков докапитализируются

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уставы застройщиков докапитализируются». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Уставный капитал — обязательная составляющая любой организации, начинающей свою деятельность. Это не только живые денежные средства, но и различное имущество, акции и иные бумаги, имеющие ценность. Уставный капитал — это минимальная сумма финансов юридического лица, которая служит гарантом, что предприятие выполнит свои обязательства перед кредиторами.

Общие сведения об уставном капитале

Три составляющих уставного капитала:

1. Реальные «живые» денежные средства.
2. Имущество — компьютерная техника, производственные станки и оборудование, мебель, земельные участки, недвижимость, автомобили и другие транспортные средства.
3. Ценные документы — векселя, акции.

Настоящими деньгами необходимо внести минимум 10 тысяч рублей. Остальную долю допустимо набрать с помощью ценных бумаг, интеллектуальных прав и имущества.

Уставный капитал складывается из размеров долей всех учредителей. Он влияет на объем прибыли для каждого участника процесса. Если Петренко П. Е. вложил в организацию 30 тысяч рублей, а уставный капитал составляет 120 тысяч рублей, то вкладчик сможет рассчитывать по умолчанию на ¼ прибыли компании. В учредительных документах возможно прописать иные условия выплаты дивидендов.

До недавнего времени минимальная сумма уставного капитала для любой формы юридического лица составляла всего 10 тысяч рублей. Сегодня действуют иные нормы. Законодательство устанавливает разные минимальные размеры уставного капитала для следующих форм организаций:

• ООО (общество с ограниченной ответственностью) — 10 000 рублей;
• публичное/непубличное акционерное общество — 100 000/10 000 рублей;
• государственная организация — 5000 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ);
• муниципальная унитарная организация — 1000 МРОТ;
• банк с универсальной/базовой лицензией — 1 миллиард/300 миллионов рублей;
• предприятия по производству алкогольной продукции/водки — 10 миллионов рублей/80 миллионов рублей;
• страховые фирмы — минимум 120 миллионов рублей. Размер определяется объектом страхования.

Имущество, ценные документы и финансовые средства передаются в общий фонд по акту приема-передачи. Предварительно они проходят оценку у независимого эксперта для определения денежного эквивалента стоимости. Затем результаты утверждаются на собрании членов фирмы.

Что нужно учесть, если в уставный капитал организации вкладываются другие организации

• госорганы и местные власти не могут выступать учредителями предприятия;
• учредителем может стать только то предприятие, которое само образовано при участии физических и (или) юридических лиц. Если в его составе только «юрики», оно выступать учредителем ООО не может;
• прежде чем юрлицо примет участие в собрании учредителей нового предприятия, оно должно провести свое собрание учредителей и оформить протокол, разрешающий вхождение в новое общество;
• если доля юрлица в УК составит 20 и более процентов, то новое предприятие будет считаться зависимым, если от 50% — дочерним предприятием. А это предполагает уже не только долю в доходах, но и ответственность по обязательствам новой фирмы.

Уменьшение размера уставного капитала в 2021 году

Причины уменьшения могут быть следующие:

1. Чистые активы, то есть разница между активами и пассивами, по итогам года оказались меньше суммы уставного капитала. Это недопустимо, поэтому владельцам фирмы придется уменьшать УК.
2. Кто-то из участников вышел из общества или не оплатил вовремя свою долю, а никто из остальных участников не захотел купить освободившуюся часть.
3. Участник вышел из ООО и потребовал свою часть. Но после выплаты действительной стоимости его доли чистые активы стали меньше суммы уставного капитала.Действительную стоимость можно выплачивать только с разницы между чистыми активами и УК. Если этой разницы не хватает, предприятию придется уменьшить капитал на недостающую сумму.

Пример: Некто Васильев хочет выйти из ООО «Успех». Доля Васильева 30%. Чистые активы общества по итогам года – 3 млн.руб., а уставный капитал 2,2 млн.руб.

Доля Васильева 900 тыс.руб., но после ее выплаты чистые активы сократятся до 2,1 млн.руб., а это меньше УК на 100 тысяч. Значит на эти 100 тысяч и нужно уменьшить уставник.

Процедура уменьшения:

• участники организуют собрание и принимают решение;
• в налоговую отправляется заявление по форме Р14002;
• в журнале «Вестник государственной регистрации» размещается объявление об уменьшении. Через месяц публикацию нужно повторить;
• после второй публикации в налоговую отправляется пакет документов для регистрации изменений в уставе (протокол собрания, устав в новой редакции, документ об оплате госпошлины, нотариально заверенное заявление по форме Р13001, доказательство публикации в журнале).
• ИФНС выдает документ об изменениях в ЕГРЮЛ.

Что такое уставной капитал?

Оформление любого бизнеса начинается с регистрации юридического лица. В случае с девелоперами это, в большинстве случаев, «общество с ограниченной ответственностью»: такой вариант оптимален, так как не имеет ограничений по видам деятельности, которых в рамках возведения объектов недвижимости может оказаться много (от разработки проекта до технического надзора и реализации квартир, оказания риелторских услуг). Для открытия ООО требуется выполнить ряд ключевых условий – в частности, потребуется сформировать уставной капитал. Это конкретная сумма, которая зафиксирована в учредительной документации юридического лица: она определяет минимальный размер имущества компании, гарантирует обеспечение интересов кредиторов в случае, если возникнут какие-либо финансовые трудности.

Важно не путать такие понятия как уставной и стартовый капитал. Стартовый капитал – это средства, которые требуются для начала функционирования фирмы. Кроме того, стоит понимать, что уставной капитал не расходуется на обеспечение уставной деятельности.

Требования к уставному капиталу застройщиков

› Компенсационный фонд в сфере долевого строительства В качестве замены страхования создается компенсационный фонд долевого строительства. Формироваться он должен за счет обязательных отчислений застройщиков, которые используют средства дольщиков для строительства жилья.

Средства из него будут поступать на достройку домов. Хотя в самом проекте закона про отмену существующего страхования застройщиков не сказано, однако в докладе Министерства строительства и ЖКХ РФ, вышедшего 20 июня, то есть уже после принятия закона, говорится, что эта норма вводится вместо показавшего себя неэффективным страхования.

Как ранее сообщалось, осенью должны быть подготовлены нормативные акты, которыми будет определяться размер отчислений в компенсационный фонд, условия использования этих средств, в этих же документах должны быть окончательно решены вопросы со страхованием застройщиков. При этом к активам предприятия относятся не только денежные средства, но и следующие пункты: движимое и недвижимое имущество фирмы, в том числе здания и сооружения; материалы (инструменты, хозяйственный инвентарь, рабочая одежда, изношенная и старая спецтехника); нематериальные активы, НМА (например, если ваши специалисты разработали программу, разработали личный кабинет для покупателей).

В том числе НМА, созданные и оцененные непосредственно самим создателем этих активов; прочие неликвидные активы, купленные у аффилированных лиц; незавершенное строительство;

›

1. Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
2. Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

1. Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома
2. Естественного износа
3. Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика.

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Известно, что в 2021 году минимальный размер капитала предприятия равен 10 000 рублей. Но здесь стоит учесть некоторые моменты:

• Внесение средств в УК ООО уже на этапе регистрации не обязательно. Участники общества имеют четыре месяца с момента завершения оформления для пополнения капитала на 100%.
• Оплата долей УК производится каждым учредителем лично и в объеме, который соответствует его части.
• В процессе будущей деятельности предприятие вправе увеличить уставной капитал. Эта процедура возможна за счет денежных вливаний или других активов (имущества, ценных бумаг и прочих).
• В процессе определения доли на этапе регистрации участники должны знать, что номинальная цена части в УК отображается в рублях, но в будущем может увеличиваться вместе с размером капитала.
• Измерение величины УК организации может производиться только при условии привлечения нотариального органа.

Как выше отмечено, нижний предел уставного капитала равен 10 000 рублей. Но здесь имеется ряд нюансов:

• В некоторых видах деятельности нижний уровень УК больше. Это относится к коммерческим банкам, производителям алкогольных товаров, страховщикам и другим организациям.
• При наличии сомнений, что лучше выбрать — ООО или ИП, предприниматель должен помнить, что во втором случае во взносах нет необходимости. Это связано с тем, что зоной ответственности предпринимателя является все его имущество, а не только УК.

Минимальный размер уставного капитала застройщика в 2021 году

В 2021 году учредители должны внести средства в уставной капитал общества в срок до четырех месяцев. Но стоит отметить, что иногда этот параметр может устанавливаться в индивидуальном порядке. Если участники компании не выполнили обязательства в установленный законодательством срок и не покрыли задолженность в УК общества, возможен отказ в дальнейшем оформлении компании.

Кроме того, учредитель ООО не имеет права отклоняться или отказываться от выплаты доли, определенной в уставе организации.

Внесение средств в УК общества должно производиться в строгом соответствии с требованиями законодательства. Ниже приведена подробная информация, которую можно использовать, как пошаговую инструкцию к действию.

Взнос в уставной капитал осуществляется одним из путей — с помощью наличных, путем перевода денег, ценными бумагами (акциями), посредством передачи имущества и так далее. Стоит учесть, что при формировании УК с привлечением имущества потребуется независимый оценщик.

Многие учредители отдают предпочтение простым вариантам внесения средств, чтобы не усложнять себе жизнь. Чаще всего выбирается перечисление наличных средств или проведение безналичных платежей. Если УК пополняется имуществом, его можно сразу же использовать в работе компании.

Наиболее сложный вариант подразумевает внесение доли правами на какое-либо имущество или право пользования им. Недостаток в том, что права могут в любой момент быть оспорены или поставлены по сомнение. В результате общество сталкивается со многими юридическими проблемами, которые придется решать.

Вот почему специалисты советуют прописывать в соглашении даже незначительные детали, которые касаются долей участников. В будущем это позволяет избежать юридических казусов и судебных разбирательств.

В ГК РФ (ст. 67) прописано право участников компаний на получение части имущества (пропорционально собственной доли) в случае ликвидации ООО. Но подобное разделение возможно только после покрытия задолженностей перед контрагентами организации.

В законе об ООО (ст. 58) указывается, что после завершения расчетов с партнерами начинается раздел имущества между владельцами при участии ликвидационной комиссии. При этом последовательность действий будет следующей:

• Учредители получают выплаты распределенного дохода.
• Производится разделение остатков имущества между учредителями с учетом отраженных в уставе долей.

Осуществить возврат УК ООО при ликвидации можно путем направления платежного поручения в финансово-кредитную организацию или посредством выплаты средств через кассу компании.

Орган управления обществом, который принял решение о необходимости ликвидации, определяется с составом ликвидационной комиссии. Последняя перенимает на себя все функции, связанные с управлением процессом распределения средств, после чего об этом информируется ФНС.

Следующим шагом является объявление о факте ликвидации в СМИ, а также информирование контрагентов. У кредиторов имеется три месяца в распоряжении, чтобы сформулировать и предъявить требования к ликвидируемой компании. В ряде случаев, если ООО имеет много имущественных обязательств, представители ликвидационной комиссии вправе выделить больший период для прохождения процедуры прекращения деятельности.

Максимальный срок законодательством не оговаривается. На практике процесс ликвидации и погашение обязательств может занять от 2-3 месяцев до нескольких лет. Здесь много зависит от типа, объема задолженности и прочих факторов.

Очередность покрытия финансовых обязательств прописана в ГК РФ (ст. 64). С учетом требований этой статьи стоит учесть следующие моменты:

1. В первую очередь выплаты производится в отношении физлиц, которым был причинен вред (здоровью или жизни) по причине ликвидации компании.
2. Далее производится расчет с работниками ООО. Сюда входят выходные пособия, оплата труда сотрудников, а также выплата других премий.
3. На третьем этапе осуществляются выплаты в бюджетные, а также во внебюджетные фонды.
4. В завершении процесса на свои средства вправе рассчитывать кредиторы.

Требования каждой последующей очереди могут покрываться лишь в том случае, когда полной мере произведены выплаты по очереди предыдущей. Стоит отметить, что участники ООО не имеют права выступать в роли кредиторов. Это значит, что они могут рассчитывать только на то имущество, которое остается после погашения остальных обязательств.

Если после проведения основных расчетов у предприятия осталось имущество, наступает черед оплаты задолженности перед участниками ООО. Выплаты производятся с учетом размера долей владельцев компании. При распределении средств оформляется специальный акт, где отражаются особенности и принципы распределения имущества. Этот документ должен быть подписан всеми владельцами ООО.

Если исходить из требований статьи 63 ГК РФ, по завершении расчетов с кредиторами предполагается оформление ликвидационного баланса, который является последним официальным отчетом компании. В документе отражаются все активы ООО, которые остаются после завершения расчетов при ликвидации. Итоговый баланс может быть двух типов — убыточным или доходным. В первом случае долги покрываются за счет средств из уставного капитала.

Что изменится для застройщиков с 2021 года при строительстве жилых домов

Для удостоверения подписи на заявлении Р13014 нотариусу необходимо предоставить учредительные документы, свидетельства о регистрации компании, решение о назначении руководителя, актуальный список участников и протокол общего собрания (решение учредителя), новый устав. Кроме того, необходимо при подписании заявления у нотариуса предъявить паспорт (подлинник) заявителя и оплатить нотариальный тариф (около 3000 рублей за заявление). Подписывается заявление непосредственно при нотариусе, подписывать ранее его не нужно.

Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:

• Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.

• После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.

• Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.

Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком. Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.

Александр Марущенко Старший юрист

Совет из практики. Обычно в договоре ДДУ прописывается строчка, которая регламентирует порядок выплаты дополнительных денег за дополнительный метраж квартиры. Такое часто бывает, когда дом сдается и БТИ делает итоговый обмер. Здесь важным моментом является срок уплаты этих денежных средств. Во многих ДДУ, которые мы видели, такой срок стоит 5-7 дней. Т.е. фактически при сдаче квартиры у вас должна быть некоторая сумма, которая закроет этот вопрос. Правильно или нет вам сделали обмеры — другой момент. А вот не своевременная уплата за доп. метры может трактоваться как нарушение условий договора. Знайте об этом.

В договоре долевого участия присутствуют две стороны: застройщик и участник долевого строительства (дольщик, пайщик).

Застройщик – это строительная организация, которая обязуется в установленный срок возвести многоквартирный жилой дом, либо иной объект, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать в собственность дольщика договорный объект (долю).

Участник долевого строительства – физическое лицо, обязующееся оплатить и принять введенный в эксплуатацию объект.

Договор должен содержать следующие существенные условия:

• указание на конкретный объект, подлежащий передаче участнику, отраженный в проектной документации, в том числе в виде плана, отражающего расположение отдельных частей объекта и расположение объекта на этаже, относительно иных помещений;
• сведения о многоквартирном объекте: вид, назначение, этажность, общая площадь, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость;
• назначении объекта — жилое или нежилое помещение, его общая площадь, количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
• срок передачи объекта застройщиком участнику;
• цена договора, срок и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект;
• способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств;

В отсутствие хотя бы одного из указанных условий договор считается не заключенным.

Целью строительства по договору ДУ может быть многоквартирный жилой дом, жилые дома блокированной застройки с числом блоков не менее трех, нежилые строения, возводимые с целью комплексного освоения застраиваемой территории и предназначенные для обслуживания жилых помещений.

Как соотносятся УК и доля участника

Уставный капитал складывается из номинальной стоимости долей всех собственников. Доля может быть выражена в процентном отношении или в дробях. Сумма долей всех участников должна быть 100% или единица.

Каждая доля имеет номинальную и действительную стоимость. Номинальная стоимость — это вклад учредителя в денежном выражении. Например, если два участника открыли ООО с минимальным капиталом и владеют им в равных частях, то номинальная стоимость доли каждого из них будет составлять 5 000 рублей.

Действительная стоимость доли рассчитывается исходя из того же процента (или дроби), но применяется он не к УК, а к сумме чистых активов общества. Когда участник выходит из его состава, он должен получить часть имущества ООО, пропорциональную его вкладу в уставный капитал. Стоимость этого имущества по данным бухгалтерского учета и будет равна действительной стоимости его доли.

Где хранится уставный капитал и можно ли его тратить

Уставный капитал по своей сути — теоретическая величина. Если владельцы ООО на старте вложили 2 миллиона рублей, это не значит, что эта сумма должна все время быть на расчетном счете. Помните, что уставный капитал — это в то же время и стартовый капитал. То есть эти деньги можно потратить на покупку материалов, оборудования и любых других нужд, возникших в процессе развития компании. Но есть важный момент, о котором должны помнить предприниматели. После окончания второго финансового года с момента регистрации юридического лица сумма чистых активов должна превышать размер УК. Чистые активы — разница всего имущества ООО и долгов перед кредиторами. Если УК будет составлять больше чистых активов в течение двух лет, фирма будет подлежать ликвидации. Для исправления ситуации надо увеличить размер чистых активов или уменьшить уставный капитал. Пример. Изначально уставный капитал фирмы был 200 000 рублей, а размер чистых активов 300 000 рублей. Через год продажи компании упали, из-за чего размер чистых активов сократился до 180 тысяч рублей и стал меньше уставного капитала. Чтобы избежать ликвидации юридического лица, учредители должны принять решение об уменьшении уставного капитала, как минимум, до 180 тысяч рублей. Альтернативный вариант: дополнительные денежные вложения в фирме для повышения размера чистых активов, как минимум до 200 тысяч рублей.

Новый механизм привлечения денег на строительство

В качестве альтернативы существующему механизму финансирования строительства предлагается новая схема, при которой сам застройщик не участвует в привлечении средств дольщиков. Все расчеты происходят через банк. Банк предоставляет строительной компании кредит на конкретный объект и в дальнейшем контролирует целевое использование кредитных средств. Дольщик открывает в том же банке специальный счет (эскроу) на приобретение жилья в строящемся доме. Застройщик получит эти деньги только после того, как компания выполнит свои обязательства и передаст дольщику построенную квартиру.

Создается единый на всю страну реестр застройщиков, который будет размещен в открытом доступе в Интернете.

Действие закона о долевом строительстве теперь распространяется на таунхаусы, до сих пор не подпадавшие под действие 214-ФЗ.

Общество с ограниченной ответственностью отвечает по своим обязательствам, только принадлежащим ему имуществом. Уставный капитал как раз и устанавливает минимальный размер имущества организации, гарантирующего интересы ее кредиторов.

Таким образом, участники ООО не отвечают по ее обязательствам, а только рискуют средствами, внесенными в уставный капитал (т.н. ограниченная ответственность). Тем не менее, если ООО не сможет самостоятельно расплатиться по долгам, то учредителей могут привлечь к субсидиарной (дополнительной) ответственности.

Размер уставного капитала определяется в рублях. Уставный капитал составляется из стоимости долей учредителей ООО. Размер доли участника указывается в виде процентов или дроби в заявлении на регистрацию ООО (форма Р11001), а также в решении единственного учредителя (при одном учредителе) либо договоре об учреждении (при двух и более учредителях).

Требования к уставному капиталу застройщиков

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2020 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

• Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
• Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

• Естественного износа
• Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
• Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу. Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Акулов Николай Валерьевич

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2021 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке.

Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья. Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.

Федеральный Закон №214 – нормативно-правовой акт, который регулирует фактически любые механизмы строительства многоквартирных домов. В то же время, следует понимать, что ДДУ и ЖСК – это не единственные нормативно-правовые акты, которые регулируют процесс строительства и передачи объекта владельцу.

Привлечение вкладов может осуществляться и по иной схеме, но чаще всего это мошеннические обороты.

ФЗ 214 с последними изменениями 2018 года не имеет аналогов, так как, по сути, является единственным законодательным актом, который наконец-таки урегулировал взаимоотношения дольщиков и застройщиков.

Однако следует помнить о том, что процедура покупки жилого помещения по ДДУ также регламентируется:

Два последних законодательных акта направлены на защиту прав дольщика уже на этапе приемки квартиры.

Законодательство регулирует правовые отношения, которые возникают во время строительства многоквартирных жилых зданий или иных объектов недвижимого имущества с привлечением инвестиций от физических лиц и компаний.

Взаимодействие происходит на основании договора участия. Документ должен проходить обязательную процедуру государственной регистрации.

В отношении граждан, заинтересованных в покупке жилья для некоммерческой деятельности, происходит применение нормативов о защите прав потребителей.

• заняться предварительным оформлением разрешения на работы;
• публиковать проектные документы на землю, предоставленную в целях жилищного строительства.

Если денежные средства передаются без учета установленных требований, то участники долевого договора могут потребовать возврата полной суммы и уплаты пени в двойном размере (в качестве возмещения допущенного ущерба).

На практике граждане Российской Федерации с помощью Закона могут решить вопрос о месте проживания. У всех заинтересованных лиц появилась возможность приобретения недвижимости по низкой цене.

Разница в стоимости готового помещения с аналогом в строящемся здании составляет сумму в диапазоне от 10% до 25%. В большинстве случаев это выгодно для покупателей.

Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику

В долевом строительстве одной стороной сделки всегда выступает только юридическое лицо — застройщик. Вторую сторону (физическое или юридическое лицо) принято называть покупателем, но фактически это не покупатель, а пока только инвестор.

Важно! При покупке квартиры в новостройке покупатель приобретает не право собственности, а право требования.

Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан. Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено. В то же время ДДУ регистрируется в Росреестре и впоследствии становится основанием права собственности на квартиру.

Для инвесторов заключение таких договоров привлекательно по нескольким причинам:

• стоимость квартир в новостройках значительно ниже аналогичных «вторичек»;
• цена покупки сопоставима с самыми недорогими «вторичками», но при этом площадь и комфортабельность квартир в современном доме несопоставимо выше;
• первичное жилье не имеет юридической истории, что обеспечивает защиту от большинства рисков при покупке вторичного жилья;
• богатый выбор современных ЖК, классов жилья (а, значит, и социального уровня соседей), физических характеристик квартир и многих других составляющих будущего образа жизни;
• приобретая «первичку» с использованием заемных средств, инвестор получает существенно более низкую ставку по ипотечному кредиту;
• покупка «первички» для последующей перепродажи — это всегда гарантия получения прибыли в будущем, ведь на каждом очередном этапе строительства рыночная ценность объекта возрастает.

Но наряду с явными выгодами, покупка квартир по ДДУ сопряжена и с рисками:

• заключение ДДУ не предполагает возможности скорого заселения, ждать завершения строительства придется от нескольких месяцев до полутора-двух лет;
• вместе с расходами на приобретение необходимо учитывать и расходы на последующий ремонт и интерьер — в среднем от 1-1,5 миллионов рублей;
• право требования инвестора гарантирует вступление в собственность после ввода дома в эксплуатацию, но не дает гарантии, что дом когда-либо будет достроен;

Таким образом, важно с самого начала учитывать все плюсы и минусы, сопряженные с инвестированием в долевое строительство.

В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.

Важно! Возможность заключения договора долевого участия регулируется только Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и является наиболее юридически безопасным способом приобретения «первички».

Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы. Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения. Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках устраивает не каждую строительную компанию.

С 2014 года закон обязывает застройщиков страховать свою ответственность перед инвесторами. Вариантов ухода от исполнения этого обязательства не существует: отсутствие договора страхования делает регистрацию договоров долевого участия в Росреестре невозможными. Однако реализация этой инициативы в том виде, в котором она была задумана, оказалась невозможна. Поэтому в 2017 году были введены поправки, гарантирующие инвестору если не своевременное оформление квартиры в собственность, то хотя бы компенсацию вложенных средств.

Строительная компания имеет право выбрать один из трех вариантов страхования:

1. Поручительство банка, отвечающего требованиям законодательства для выдачи подобных гарантий.
2. Членство в некоммерческой организации, имеющий свой страховой фонд деятельности ее участников.
3. Договор со страховой компанией, имеющей право предоставлять услуги по данному виду страхования.

Наиболее частым является третий способ как наиболее доступный, однако для застройщика и он сопряжен с определенными сложностями, поскольку лишь очень небольшое число страховых компаний может гордиться способностью отвечать требованиям законодательства для предоставления услуг по этому виду страхования.

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.

ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве» редакция 2021 года

ДДУ с 1.07.2020 больше не заключают. В нашей стране аннулировали привычную модель инвестирования денежных средств физлиц в строительные работы. Это необходимо для решения проблем с мошенничеством строительных фирм, для предотвращения обмана участников строительства. Регистрация эскроу-счетов и оформление банковских кредитов, усиление контроля над строительной сферой со стороны законодательства – все это защищает имущественные права граждан.

С 1.07.2020 процедура купли-продажи жилья на этапе строительных работ оформляется исключительно через эскроу-счета. Перечень банков, где можно открыть такой счет, установлен законодательством. Строительные фирмы получают деньги с эскроу после того, как они предоставят кредитору разрешение на ввод готового объекта в использование, а также зарегистрируют права собственности на жилой дом.

Застройщики должны:

1. учитывать средства покупателей и траты на строительные работы по отдельности;
2. регистрировать эскроу-счета только в том банке, который оформил им кредит (если пришлось привлекать заемные средства).

Для взыскания убытков дольщики первым делом обращаются к застройщикам, а затем – к учредителям. Если застройщик задерживает срок сдачи жилья более чем на полгода, то покупатель вправе требовать возвращения средств с эскроу-счета.

Также законодательство увеличило список оснований для проведения внеплановых проверок деятельности строительных фирм. Какие-либо предупреждения и уведомления направляться застройщикам не будут.

К концу 2024 года количество ДДУ, которые были заключены с открытием эскроу-счетов, должно составить более 1 млн.

В последнее время в обществе накопилось достаточно негатива к компаниям долевым , и государство не могло не отреагировать на это.

Что и вылилось в законодательные поправки, способствующие дополнительной защите интересов участников данного процесса, включающих и изменения в отношении . Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Величина и предназначение уставного капитала регулируется российскими законами, включающими:

1. Гражданский кодекс, который дает общее определение и принципы формирования УК.
2. Административный кодекс, который устанавливает наказание для должностных и за нарушение положений 214-го закона.
3. 214-ФЗ, являющийся основным законным актом для застройщиков-дольщиков. Он регламентирует порядок привлечения средств, размер УК и договорные отношения между застройщиками и участниками стройки.

Уставной капитал – это гарантия финансового обеспечения пайщиков, на случай если застройщики не смогут подтвердить свою состоятельность.

И если ранее допустимая никак не могла обеспечить возврат внесенных дольщиками денег, и те оставались ни с чем, то с 01.07.17 все изменилось. С этого момента размер уставного капитала становится индивидуальным для каждого застройщика.

Он должен быть:

1. Пропорционален планируемому масштабу строительства.

› Компенсационный фонд в сфере долевого строительства В качестве замены страхования создается компенсационный фонд долевого строительства. Формироваться он должен за счет обязательных отчислений застройщиков, которые используют средства дольщиков для строительства жилья.

Средства из него будут поступать на достройку домов. Хотя в самом проекте закона про отмену существующего страхования застройщиков не сказано, однако в докладе Министерства строительства и ЖКХ РФ, вышедшего 20 июня, то есть уже после принятия закона, говорится, что эта норма вводится вместо показавшего себя неэффективным страхования.

Как ранее сообщалось, осенью должны быть подготовлены нормативные акты, которыми будет определяться размер отчислений в компенсационный фонд, условия использования этих средств, в этих же документах должны быть окончательно решены вопросы со страхованием застройщиков. При этом к активам предприятия относятся не только денежные средства, но и следующие пункты: движимое и недвижимое имущество фирмы, в том числе здания и сооружения; материалы (инструменты, хозяйственный инвентарь, рабочая одежда, изношенная и старая спецтехника); нематериальные активы, НМА (например, если ваши специалисты разработали программу, разработали личный кабинет для покупателей).

В том числе НМА, созданные и оцененные непосредственно самим создателем этих активов; прочие неликвидные активы, купленные у аффилированных лиц; незавершенное строительство;

›

1. Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
2. Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

1. Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома
2. Естественного износа
3. Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика.

Требования к уставному капиталу застройщиков

Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установил новые требования к застройщику, имеющему право привлекать денежные средства граждан на основании договоров долевого участия (далее — ДДУ), которым он должен соответствовать на дату направления проектной декларации в контролирующий орган. Одним из таких требований является минимальный размер уставного капитала.

Уставный капитал застройщика должен быть полностью оплачен и составлять не менее чем установленный минимальный размер в зависимости от общей площади всех жилых и нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, не введенных в эксплуатацию, строительство которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства.

Введение данного требования вызвано государственной политикой по защите прав дольщиков и направлено на то, чтобы сделать сферу долевого строительства безопаснее.
В Алтайском крае обязанность по проверке соответствия застройщика установленным требованиям возлагается на Государственную инспекцию Алтайского края.
Если уставный капитал застройщика не соответствует минимальному размеру, то он может заключить договоры поручительства в порядке, установленном статьей 15.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (далее – 214-ФЗ). Поручителем или сопоручителем по договору поручительства может быть юридическое лицо, которое является учредителем (участником) застройщика. В этом случае суммируются все уставные капиталы указанных лиц, в том числе застройщиков, которые заключили другие договоры поручительства с этим же поручителем (далее — связанные лица). Поручитель должен соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщику. Поручитель или сопоручители обязываются в полном объеме отвечать по обязательствам застройщика, вытекающим из договоров долевого участия: обязательство по передаче объекта долевого строительства, уплата неустоек (штрафов, пеней), гарантии качества объекта долевого строительства, уплата процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и других убытков участника долевого строительства, вызванных ненадлежащим исполнением обязательств застройщика.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу. Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

В 2000-х годах дольщиков часто обманывали. Мошенничество содержалось в том, что люди, которые вкладывались в жилое строительство, не получали вовремя свои квартиры, либо застройщик десятилетиями не достраивал дом. В крайнем случае, застройщик просто исчезал с рынка вместе с инвестициями граждан.

Несколько исправил ситуацию принятый N214 – ФЗ. Он обязал регистрировать ДДУ. Это помогло избавиться от нелегальных схем строительства. Но до конца нерадивые застройщики не исчезли с рынка. По федеральному реестру, свыше 30000 дольщиков находятся в статусе обманутых.

Этапы, ведущие к реформе:

1. 2010 год: впервые возникли предложения, в которых высказывалась мысль об отмене ДДУ.
2. Через 5 лет Игорь Шувалов принял решение отменить ДДУ к 2020 году. Но планировалось, что это будет проходить по этапам.
3. Два года назад (2017) М.Мень, будучи чиновником строительства и ЖКХ, назначил переход на проектное финансирование застройки на замену ДДУ.
4. В.Путин во время телефонной линии с россиянами (2018 год), дает указание министрам выйти на новые, более усовершенствованные способы приобретения жилых помещений к летнему сезону 2020.
5. В 2018 (4 квартал) в N478 ФЗ были внесены изменения в законодательство РФ.
6. Кроме того, было решено, что необходимо достроить жилые дома по – старому.

Весной 2019 вступило в правовую силу Постановление Правительства. Оно было издано во исполнение указания Президента. N480 Постановление утвердило показатели готовности строительного объекта. А также утвердило условия, при которых строительная фирма вправе рассчитывать на деньги от населения.

Без экроу-счетов достраивать дом можно. Но при степени его готовности не менее 30%. Число оформленных ДДУ – не менее 10% от общей площади квартир в доме.

Похожие записи:

• Повышающие коэффициенты земельного налога
• Штрафы круче, запретов больше: важные изменения для водителей 2022–2023
• На ВДНХ пройдет XVIII ассамблея «Здоровая Москва»