Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как досрочно погасить ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.
Когда выгодно погашать ипотеку досрочно
«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Виды досрочного погашения ипотеки
И даже здесь, как и во всем остальном в банковской системе, есть некоторые нюансы. Досрочно вы можете погасить кредит двумя возможными вариантами: полное и частичное погашение ипотеки.
Полное погашение подразумевает, что заемщик каким-то образом заполучил большую сумму и решил с ее помощью полностью избавиться от долга. Частичное погашение предполагает, что заемщик в течение определенного периода времени может себе позволить выделить для оплаты ипотеки сумму больше той, которая предусмотрена кредитным договором. Именно в этом случае заемщик выбирает, каким способом он будет погашать долг: уменьшать сумму или срок выплат.
Варианты досрочного погашения ипотеки
Существует два варианта досрочного погашения кредита – полное и частичное. В первом случае клиент через определенное время после оформления кредита выплачивает всю его сумму с процентами, пересчитанными на конкретный момент. Благодаря этому общий размер кредита удается уменьшить, так как переплачивать большие проценты уже не нужно.
Еще один вариант – частичное досрочное погашение – означает, что клиент один или несколько раз вносит сумму, превышающую рассчитанный ежемесячный платеж. При этом можно как уменьшать срок, так и снижать ежемесячный платеж – заемщик может самостоятельно выбирать, какой вариант ему подходит больше. При уменьшении срока кредитования удастся сэкономить, так как размер процентов, которые необходимо переплатить, уменьшится. При снижении ежемесячного платежа размер процентов останется прежним. Однако такой способ досрочного погашения подойдет тем клиентам, которые не уверены в стабильности своего финансового положения.
Важно учитывать, что в каждом из этих случаев досрочные выплаты необходимо делать в обозначенный договором день. Если деньги будут внесены на счет позже (даже на несколько дней), из них будут высчитаны проценты за пользование ипотекой в это время. В результате сумма, необходимая для досрочного погашения, вырастет.
Не стоит забывать и о том, что у заемщика всегда есть возможность воспользоваться комбинированным вариантом. В этом случае клиент может уменьшить срок кредитования и также снизить ежемесячные выплаты.
Что лучше уменьшить: срок или платеж?
Как уже говорилось ранее, что именно уменьшать – срок или платеж, заемщик может выбирать самостоятельно. Преимущество первого варианта заключается в том, что при ускорении выплаты кредита снижаются проценты, которые на него начисляются. Соответственно, вся сумма погашения становится меньше. При этом ежемесячный платеж не меняется.
Если у клиента есть необходимость снизить ежемесячные выплаты, он может это сделать за счет досрочного частичного погашения. Обычно этим вариантом пользуются заемщики, которым необходимо снизить нагрузку на свой бюджет в будущем. Например, человек планирует менять место работы. При этом он не знает, насколько стабильным окажется его финансовое положение на тот момент времени. Погасив часть досрочно, он получает возможность в этот период времени платить меньше.
Доля сделок с ипотекой постоянно растёт
На постоянное увеличение сделок с ипотекой указывают цифры, представленные Департаментом аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости». По сравнению с 2021 годом число ипотечных сделок выросло на 21%, до 89,4%. Интересно, что основной рост показателей пришёлся именно на массовый сегмент жилья.
Изменение доли ипотеки на первичном рынке старой Москвы (масс‑маркет)
| Старая Москва | Сентябрь, 2021 | Январь, 2022 | Сентябрь, 2022 | Динамика за год, % | Динамика с начала года, % |
| Доля сделок | 68,4% | 69,3% | 89,4% | 21% | 20,1% |
| Количество сделок | 1 594 | 2 151 | 2 745 | 72,2% | 27,6% |
Как происходит досрочное погашение ипотеки
При заключении кредитного договора заемщик получает график погашения, по которому он будет выплачивать долг перед банком. График погашения — это таблица, в которой указаны суммы платежей с разбивкой на проценты и основной долг, даты погашения — часто это последний день каждого месяца, и остаток основного долга после каждого погашения.
Аннуитет. Обычно применяется аннуитетная схема погашения кредита. Это значит, что погашение происходит равными платежами, которые включают в себя сумму в погашение процентов и сумму в погашение основного долга.
Порядок начисления процентов и погашения долга при аннуитетных платежах описан в кредитном договоре, но так как текст сложен для восприятия, клиенту дают еще информационный график погашения. Это удобно, так как не надо считать или узнавать в банке, сколько заплатить в очередную дату погашения. Да и планировать семейный бюджет удобнее, когда сумма известна.
Сегодня любой ипотечный менеджер скажет, что повода не гасить ипотеку заранее, если имеется возможность, не существует. И все же есть некоторые нюансы, о которых полезно знать.
Все действия с любыми кредитами попадают в бюро кредитных историй (БКИ). Некоторые банковские клерки, добиваясь одобрения кредита для клиента, лукавят, предупреждая, что кредит, погашенный менее чем через три месяца (или полгода) после его оформления, не попадает в бюро кредитных историй и не прибавит заемщику «очков» при оформлении займа в следующий раз. Это не так — БКИ фиксирует все.
Что касается кредитной истории и влияния на нее досрочного погашения ипотеки — многократные досрочные погашения больших сумм за короткий период поневоле вызовут настороженность специалиста, который будет изучать вашу кредитную историю. Если человек с зарплатой 10 тысяч рублей каждый год досрочно гасит кредит на несколько миллионов за счет продажи каких-либо активов (загородного дома, ретро-автомобиля или коллекции марок), это не говорит о его платежеспособности. В последующем в ипотеке такому заемщику не откажут, а вот обосновать постоянные досрочные погашения могут попросить.
Не стоит также забывать, что многократные досрочные погашения рано или поздно могут попасть в поле зрения налоговой инспекции. Если все они происходили за счет реализации другого имущества, вопросов к вам, скорее всего, не будет. В случае же, если такого нет, это прямое указание на нетрудовые доходы или сокрытие налогов при продаже чего-то ценного за наличные.
Если сокращать срок, переплата по ипотеке ниже
Досрочное погашение с сокращением срока обычно выбирают, чтобы закрыть ипотеку быстрее. А уменьшение платежа — чтобы снизить риски в будущем, например, при потере работы или болезни через десять лет. Еще один критерий — переплата по процентам. Посчитаем на примере, сколько процентов нужно будет заплатить по ипотеке в трех случаях:
- не гасить досрочно;
- гасить досрочно с сокращением срока;
- гасить досрочно с уменьшением платежа.
Для примера возьмем ипотеку с такими параметрами: квартира за 2 550 000 рублей, первый взнос — 510 000 рублей, ипотечный кредит — 2 040 000 рублей на 30 лет, ежемесячный платеж — 15 975 рублей.
Не гасить досрочно. Если вносить только обязательные ежемесячные платежи, параметры будут такими:
- срок кредита — 30 лет;
- ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
- всего заплатим банку — 5 751 327 рублей;
- проценты — 3 711 327 рублей.
Нужно учесть страховку
Есть еще один расход, который зависит от срока ипотеки, — страховка. Банки требуют страховать квартиру, потому что она в залоге, и жизнь, чтобы страховая компания погасила кредит, если с человеком что-то случится.
Обе страховки нужно продлевать каждый год. Например, если страховка квартиры стоит 5000 рублей, а жизни и здоровья — 7000 рублей, каждый год дополнительно нужно тратить по 12 000 рублей. Посчитаем, сколько примерно получится.
| Способ досрочного погашения | Срок ипотеки | Расходы на страховку |
| Не гасить досрочно | 30 лет | 360 000 рублей |
| С уменьшением платежа | 26 лет | 312 000 рублей |
| С сокращением срока | 15 лет | 180 000 рублей |
| С уменьшением платежа и сокращением срока | 15 лет | 180 000 рублей |
Как сообщить банку, что хочешь погасить ипотеку досрочно
Необходимо подать заявление с указанием суммы платежа. Некоторые кредитные организации до сих пор требуют личного присутствия клиента в офисе. Нужно иметь при себе паспорт. Но обычно доступны разные варианта взаимодействия с кредитором:
- Написать заявление на досрочное погашение дистанционно, в онлайн-канале.
- Подать заявку по телефону.
- Прийти в банк и сообщить кредитному менеджеру о вашем решении, а также сумме платежа, которую вы намерены внести. Он сам распечатает договор и подсчитает размер досрочного платежа.
По возможности, если вы впервые вносите платеж сверх лимита, лучше оформить заявление в банке. Внесение средств допускается в любой момент, включая день перечисления платежа. Но стоит выяснить, когда у банка происходит списание взноса кредита, и иметь в виду, что обычно он установлен для клиента в том часовом поясе, где оформлен кредит.
Если платить по московскому времени за кредит, взятый во Владивостоке, возможна техническая просрочка.
- Стоит убедиться, что платеж прошел.
Разрешается ли возвращать часть страховки и проценты?
Получить переплаченные проценты разрешается, предварительно рассчитав их размер по формуле, применяемой в конкретной кредитной организации. Если разница между фактической и реальной комиссией значительна для обращения в суд, то вы можете попробовать в досудебном порядке решить вопрос с банком, подав соответствующее заявление о возврате. Если вам отказывают, то можно отправляться в суд.
Обычно это бывает более действенно, нежели доказывать банку свою правоту. По законодательству при внеочередной выплате задолженности банки вправе требовать от заемщиков все проценты по предоставленному кредиту.
Страховку можно вернуть:
- если с вашим заявлением согласна страховая компания/банк;
- сумма страховки превышает фактический период кредитования;
- ипотека полностью выплачена;
- нет страховых случаев.
Уменьшение платежа или срока погашения — что выгоднее
При частичным досрочном погашении ипотечного кредита договором предусматривается обновление графика платежа. Делается это одним из 2-х способов: снижением ежемесячного платежа или уменьшением срока кредитования.
Как показывает мой многолетний опыт работы в банковской сфере, если заёмщику предоставляется право самостоятельно сделать выбор каких-либо кредитных опций, он начинает метаться, не зная, что предпочесть, как не упустить свою выгоду.
Обычно в такой момент редко кто из должников обосновывает выбор расчётами. А зря! Подобные решения следует принимать с ручкой, бумагой и калькулятором. Только так вы точно узнаете конечный результат и примите верное решение.
Пример
В июне 2015 года Анна взяла ипотеку 1,2 млн руб. на 10 лет под 12,5% годовых. Ежемесячный платеж — 17565,14 руб.
Для себя девушка решила погасить долг за 5 лет. Исправно проплатив его 2 года, заёмщица смогла скопить 300 тыс. руб. для досрочного частичного гашения.
Она обратилась к своему кредитору с просьбой помочь решить, что лучше выбрать после внесения досрочной суммы: сокращать срок или снижать ежемесячный платеж.
К сожалению, помощи не последовало, и Анна провела расчёты сама:
| № п/п | Действие | Ежемесячный платёж | Дата окончания срока кредита | Итоговая переплата |
| 1 | Уменьшение платежа | 12606,50 | июнь 2025 г. | 731787,14 |
| 2 | Сокращение срока | 17565 | май 2022 г. | 542031,71 |
| 3 | Базовые условия | 17565,14 | июнь 2025 г. | 907816,83 |
Несмотря на то, что размер переплаты при первом варианте существеннее, Анна выбрала именно его. Ведь она планирует и дальше платить суммы большие, чем установлено графиком, за счёт откладываемой разницы между новым и старым ежемесячным платежом. В итоге заёмщица сможет снизить общую переплату и закрыть кредит досрочно.
Что выгодно: уменьшить срок кредитования или снизить ежемесячный платёж, каждый заёмщик должен решать самостоятельно. Моя информация лишь облегчает выбор!
Альтернативы погашению ипотеки досрочно
Полное или частичное досрочное погашение ипотеки, это отнюдь не единственный способ потратить деньги. Выгодно ли такое погашение? Существует немало других способов распорядиться деньгам.
Как лучше поступить? Самый напрашивающийся ход – положить деньги в какой-нибудь банк на депозитный вклад. Не обязательно в тот же банк, где у Вас ипотека. В любой, где удастся подобрать процент по депозитному вкладу выше, чем тот, что Вы платите по своему кредиту. Это вполне может случиться, если не завтра, то послезавтра – ипотека вещь долгая, а экономическая конъюнктура меняется быстро.
Причём решение вложить деньги в депозит имеет и дополнительные плюсы. Взять, хотя бы тот факт, что досрочное погашение ипотеки приведёт к потере денег навсегда. Да, банк, разумеется, проведёт расчёт досрочного погашения Вашего долга, поменяет график платежей, произведёт пересчёт, но доступа к этим деньгам у Вас уже не будет. Обратного хода нет, таковы правила.
А выгодно ли это Вам? Ведь ситуация может измениться. Процент по депозитам подрастёт и Вы сделали вклад, Вы просто переложите деньги туда, где лучше условия, а если Вы подписали заявление на досрочное погашение кредита, Вам остаётся кусать локти.
Также необходимо знать, что вы имеете право вернуть излишне уплаченные при досрочном гашении проценты. В этом может помочь наш юрист. Заполните специальную форму для консультации и посмотрите это видео.
Остались ли у Вас вопросы? Просьба написать нам в комментариях. Жмите кнопки соц сетей и подписывайтесь на обновление проекта.
Расчет досрочного погашения
Процедура досрочного погашения ипотеки предполагает перечисление денежных средств с карточного счета, внесение наличных в кассу или использование банкомата. Чтобы деньги списали, потребуется уведомить финансовую организацию о планируемом действии за 30 суток до наступления срока платежа. Если сумма не закрывает весь остаток долга, клиенту предоставят новый график погашения задолженности. Чтобы понять, как досрочное погашение влияет на счёт по ипотеке, необходимо ознакомиться со следующими примерами:
- Гражданин получил займ в размере 5000000 руб. Деньги предоставили на 10 лет под 10% годовых. Закрытие обязательств выполнялось аннуитетными платежами в размере 66000 руб. ежемесячно. В итоге сумма переплаты за весь период расчета 2,9 млн руб. Когда прошёл 1 год, клиент досрочно внёс 1 млн. руб. Банк предложил гражданину уменьшить сумму платежа или сократить срок кредитования. Если выбран первый способ, сумма уменьшится до 53300 руб. Объём переплаты при этом сократится до 2 млн. руб. Если выбрать уменьшение срока кредитования, гражданин должен будет также платить 66000 руб. Однако срок действия договора сократится до 7,5 лет. Переплата составит 1,7 млн руб.
- Условия остались прежними, но заемщик внёс 1 млн руб на шестом году пользования кредитом. В этой ситуации объём переплаты составит 2,4 млн руб, если срок погашения кредита уменьшится. В ситуации, когда происходит снижение размера платежей, лицо предоставит 2,6 млн руб свыше размера основного долга.
- Допустим, у гражданина не было 1 млн руб, однако он может ежемесячно предоставлять на 20000 руб. больше, чем установленный размер платежа. В этом случае переплата составит 2,3 млн руб, если будет происходить снижение ежемесячного взноса, или 1,9 млн руб, когда выполняется сокращение срока кредитования.
Из вышесказанного следует, что значительно выгоднее досрочно уменьшать срок ипотечного кредитования, если до окончания действия договора осталось свыше 5 лет. Аналогичное правило действует и в случае, когда человек предоставляет суммы, превышающие ежемесячный взнос. Необходимо учитывать, что требуется написать заявление с просьбой о досрочном погашении, если человек планирует постоянно вносить сумму свыше установленного лимита. В иной ситуации переплата не будет учтена.
Выплата ипотеки досрочно
Возможно ли досрочное погашение ипотеки? В соответствии с российским законодательством заемщик имеет право на досрочное полное либо частичное погашение взятых ипотечных обязательств. Банкам запрещено отказывать клиенту в реализации указанного права. Заемщик обязан предупредить банковскую организацию о своем желании досрочного гашения ипотеки в срок не позднее чем за 30 дней до предполагаемого события. Банки на свое усмотрение могут удлинить или сократить срок указанного информирования.
Клиент может закрыть ипотеку, полностью выплатив банку единовременно весь остаток взятой в долг суммы с процентами либо погасить часть долга. В последнем случае практикуется пересмотр ипотечного договора в сторону уменьшения срока кредитования или ежемесячной суммы оплаты.
Право заемщика полностью погасить ипотеку раньше указанного в договоре срока без финансовых санкций со стороны банковской структуры закреплено законодательно.