Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности аренды муниципальных нежилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор, длительностью до года не требует регистрации. При длительности более года необходима регистрации в Росреестре. Не принципиально, кто будет подавать требуемые на регистрацию документы – арендатор или арендодатель.
Расторжение договора администрацией
Администрация может расторгнуть договор, если допущены нарушения требований законодательства и условий договора. Выделяют следующие типичные основания для расторжения договорных отношений:
- Несвоевременная оплата. Если больше 2-х раз подряд допускались просрочки платежей, администрация может расторгнуть договор. В условиях соглашения может быть предусмотрено, что даже единичное нарушение оплаты станет достаточным основанием для расторжения договора.
- Неиспользование помещения или использование его не по назначению. Так, договор может быть расторгнут, если вместо офиса арендатор организовал торговое помещение.
- Нарушение установленных условий использования имущества. Это может быть капитальный ремонт или перепланировка без согласия администрации.
- Отказ от капитального ремонта, если он является обязательным условием договора аренды.
Нужно ли регистрировать договор?
В территориальный отдел Росреестра при обращении необходимо предоставить следующее:
- заявку о государственной регистрации;
- договор об аренде помещения в 3-х экземплярах;
- техпаспорт;
- учредительные документы юридического лица (устав, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ);
- выписка из ЕГРИП и ИНН предпринимателя;
- общегражданский паспорт заявителя;
- документальное подтверждение оплаты пошлины.
Основные обязательства сторон
Все права и обязанности сторон при аренде муниципальных нежилых помещений, указываются в заключённом между ними договоре. Главными пунктами таких обязательств можно выделить следующее:
| Администрация города (арендодатель) | Арендатор |
|---|---|
|
|
Где искать нужную информацию
Объекты, подлежащие сдаче в аренду, можно уточнить у местной администрации, а точнее на официальном сайте государственного органа. На нем можно найти информацию о заинтересовавшем объекте, ознакомиться с условиями проведений аукционных мероприятий. Заключить соглашение об аренде разрешено непосредственно с городской властью. Данный вид правоотношений не разрешает и не предполагает субаренды.
Если интерес представляет конкретное помещение, то следует выяснить законного владельца недвижимости. Если окажется, что оно не находится в пользовании по факту аренды и его обладателем не является коммерческое учреждение или физическое лицо, нужно обратиться в соответствующее отделение муниципалитета. Если объект уже выставлен на публичное обозрение, найти его можно на сайте торгов.
Для определения возможности согласования с ДГИ права передачи арендуемого имущества в субаренду необходимо провести ряд процедур:
- Анализ условий договора аренды, регламентирующие право передачи имущества в субаренду полностью или частично.
Часто бывает что отдельные пункты договора противоречат друг другу и возникает возможность в судебном порядке отстоять право передавать арендуемое имущество в субаренду без согласования с ДГИ.
Этот вариант предпочтительнее, поскольку дает арендатору больше возможностей в использовании арендуемого помещения. - Анализ условий аукциона, по итогам которого был заключен договор аренды.
Иногда бывает, что условия проведения аукциона противоречат условиям договора, позднее заключенного по итогам и, также, возникает возможность в судебном порядке отстоять право передавать арендуемое имущество в субаренду без согласования с ДГИ. - Анализ документов и помещения на предмет отсутствия нарушений договора аренды (задолженности по арендной плате, несогласованные перепланировки, неуплаченные штрафы, претензии, судебные споры и пр.).
Любое нарушение условий договора может быть не только причиной отказа в согласии на субаренду, но и причиной расторжения договора аренды с выставлением значительного штрафа. Такие нарушение должны быть выявлены и устранены до подачи запроса о согласии на субаренду.
Необходимо учесть, что согласование субаренды с ДГИ проводится в отношении конкретного субарендатора и конкретной площади.
В связи с этим, стоит получить согласие потенциального субарендатора проходить официальную процедуру оформления субаренды, занимающей 2-4 месяца.
Также, на возможность согласования субаренды влияют внутренние установки ДГИ, относительно конкретного объекта недвижимости, либо района расположения объекта, планов развития территории, мер поддержки предприятий МСП и прочие внутренние причины.
Этот фактор делает процесс согласования субаренды непрозрачным и часто становится причиной отказа арендаторам, самостоятельно пытающимся получить согласие ДГИ на субаренду, несмотря на отсутствие нарушений условий договора аренды и задолженности. На такие обращения арендаторы получают отказ в согласии на субаренду и обязание следовать условиям договора.
Особенности аренды помещений у муниципальных властей
Администрация города вправе по своему усмотрению распоряжаться недвижимым имуществом, которое является муниципальной собственностью. По данным статистики, в разных населенных пунктах ей принадлежит до 70% нежилых помещений. Компании и граждане могут арендовать у местных властей:
- офисы;
- складские и производственные площади;
- земельные участки;
- здания целиком.
К числу преимуществ сотрудничества с муниципалитетом относится следующее:
- приемлемая арендная плата. Как правило, городская администрация объявляет более привлекательные цены, чем частные собственники;
- длительный срок. Муниципальная собственность часто сдается на период 5 лет и более;
- расположение недвижимости в центре города, в районах с развитой инфраструктурой;
- прозрачные условия аренды, закрепленные договором;
- право выкупа недвижимости спустя три года после подписания соглашения.
Объект недвижимости сдается в наем:
- непосредственно собственником (городской администрацией);
- бюджетным (казенным) учреждением, владеющим имуществом на правах оперативного управления.
В первом случае сдачей в аренду занимается Комитет по управлению имуществом, создаваемый администрацией города. Во втором – руководство учреждения, которое обсуждает свои планы с собственником (муниципалитетом), получает согласие и определяет минимальную месячную плату за помещение по результатам независимой оценки.