Особенности переуступки права аренды земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности переуступки права аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

• переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
• если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
• если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

• наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
• возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
• если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
• если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

Вопросы налогообложения

Необходимо учитывать, что если новый наниматель погашает долги предыдущего арендатора, и данная сумма не будет зафиксирована в документе, то и в дальнейшем при расчетах она фигурировать не будет. Декларировать эти траты нельзя, при начислении налога такие данные во внимание не принимаются.

Однако, если сумма выплаченной задолженности будет отражена в тексте соглашения, то она будет включена в арендную плату. И расходы нового нанимателя будут полностью учтены при начислении налогового сбора.

По ст. 146 НК РФ переход прав пользования имуществом при проведении сделки подлежит обложению НДС.

При этом неважно, кто выступает от имени арендодателя. Сумма, полученная арендатором за переуступку прав и зафиксированная в документе, будет учитываться при расчете налогов.

Дата установления налоговой базы совпадает с моментом изменения арендатора участка земли. При этом сумма, которая была получена при переуступке права пользования, считается доходом и облагается налогом на основании ст. 208 НК РФ.

Если соглашение заключается в пользу физических лиц, то подать сведения в налоговую службу – обязанность нанимателя. Если арендные права получает организация, то оно обязано провести вычисление и оплатить НДФЛ как налоговый агент.

Требования к оформлению сделки

Существует определенный законодательно порядок оформления уступки прав на участок между первым и вторым арендатором. Договор должен быть составлен в письменном виде. Для осуществления сделки необходимо обратиться в местную администрацию. Какие нужны документы для подачи в администрацию?

• Заявление.
• Копию стандартных страниц гражданского паспорта. Если участие в сделке принимает юридическое лицо – выписка из ЕГРП.
• ИНН.
• Договор и его копию по аренде.
• Кадастровую карту на участок.
• Свидетельство, которым подтверждается регистрация прав собственности на землю. Потребуется копия, заверенная нотариусом.
• План надела в масштабе 1:500.

Важный документ – согласие собственника, если сделка оформляется на длительный срок.

Но прошло более 3-х лет?

Дико извиняюсь. Я не обратил внимания на даты.

Действительно, право собственности на недострой у вас возникло видимо более 3-х лет назад (правда оно возникает не с момента заключения договора, а с момента его государственной регистрации и внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество). В этом случае доход от продажи недостроя налогом облагаться не будет в принципе. Декларированию он не подлежит.

Правило 3-х летнего срока применяется только в отношении продажи имущества (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса). Соответственно дохода от переуступки прав по договору аренды оно никак не касается. Поэтому этот доход все равно будет облагаться налогом. Опять же в общей сумме.

Вы можете сделать ход конем. В договоре указать, что стоимость продажи недостроя, например, составляет 1 980 000 руб., а по договору переуступки вы получаете лишь 20 000 руб. Тогда налог нужно будет заплатить только с 20 000 руб.

Последствия продажи арендных прав

Как уже говорилось, при купле-продаже прав аренды все обязанности переходят к новому арендатору. Поэтому за ненадлежащее исполнение всех обязанностей привлекут именно последнего арендатора. Например, если у предыдущего контрагента были не уплаченные долги по данному имуществу, то при продаже прав аренды долги будет платить последующий арендатор. Это надо четко понимать. Так что при заключении договора, этот момент лучше отразить отдельным пунктом: кто будет оплачивать долги прежнего арендатора.

Продажа прав аренды является выгодным предложением для всех участников сделки. Так новый арендатор получает нужное ему недвижимое имущество по сходной цене, предыдущий контрагент, наоборот, избавляется от ненужного, а собственник, как и прежде, получает арендную плату.

В каких случаях права аренды передать не получится?

Как было сказано выше, есть ситуации, когда переоформить аренду земельного участка невозможно. Рассмотрим самые распространенные из них:

1. Владелец против переуступки. Если собственник надела не приветствует использование права переуступки, он укажет об этом в договоре либо просто проигнорирует данный пункт, сообщив арендатору о своей позиции.
2. Участок признан наделом сельскохозяйственного назначения. Тогда и использовать его нужно соответственно. Если новый арендатор планирует строить на земельном наделе дом или сделать из него коммерческий курорт, это будет противозаконно.
3. На участке есть незаконно возведенные постройки. Любые сложности, которые его касаются, будут лишь усложнять положение дел. При наличии незаконных строений право переуступки не оформляется.

Несмотря на указанные ситуации, не все потеряно. Даже если ваш случай нельзя назвать классическим, найти выход можно. В этом помогут профессиональные юристы, которые занимаются оформлением права переуступки в нестандартных ситуациях.

Условия передачи участка в безвозмездное пользование

Передача земельного участка в безвозмездное пользование проводится на основании договора и законодательных норм. Ссудодатель обязан предоставить надел со всем относящимися к нему документами и предметами, ссудодержатель — вернуть его в срок в том же виде и состоянии с учетом предполагаемого нормального износа.

По ст. 42 гл. 6 ЗК РФ земледержатель обязан:

• использовать участок только по его целевому назначению;
• сохранять все знаки геодезического и межевого делания надела;
• не проводить действий, ухудшающих состояние окружающей среды;
• следовать нормам пожарной, экологической и санитарной безопасности, охранять земельные, водные и лесные ресурсы;
• проводить освоение земли в соответствии с договором;
• не допускать ухудшения плодородия почвы;
• не сдавать землю в аренду, если это не разрешено собственником.

Передача надела в безвозмездное пользование не исключает прав третьих лиц, например, сервитуариев.

Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:

• Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
• Подтверждение постановки на учет в налоговой;
• Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
• Оригинал и копии договора аренды;
• Кадастровая карта надела;
• Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
• План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.

Подводные камни переуступки аренды земельного участка

Особенных каких-либо нюансов при выполнении данного вида сделки практически не существует, однако доступно привести определенный перечень трудностей, которые могут осложнить весь процесс:

• Невозможность совершить сделку, если первичным договор предусмотрен запрет на ее проведение;
• Оформление уступки для капитального строительства, а целевое назначение земли претит этому;
• Наличие на оговариваемой территории незаконных построек;
• Имеются долги по уплате арендной платы;
• На имущество наложены обременения в виде налога или ареста.

Однако при наличии всех этих неприятных моментов переуступка имеет множество положительных сторон:

• Это уникальный шанс для нанимателя полностью избавиться от обязанностей;
• Возможность для владельца одним разом передавать в эксплуатацию несколько наделов;
• Наличие простой, но грамотной процедуры переуступки, регулируемой и гарантируемой государством, дает возможность любому человеку попробовать свои силы в бизнесе, взяв в использование территорию у государства, а при невозможности выполнять далее свои обязательства передать их другому человеку или предприятию.

Форма дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей по арендному договору на землю

Как говорилось ранее, если земля находится в долговременной аренде, более 5 лет, уступку земли можно совершить используя дополнительное соглашение. Для его заключения нет необходимости привлекать арендодателя (если в договоре аренды не указан запрет на такие действия).Достаточно заблаговременно известить собственника о передаче прав на земельный участок письмом в свободной форме. Важно отправить письмо с отметкой о вручении.

Бланк соглашения о переуступке составлен на 1 листе, шаблон имеет типовую форму. Чтобы приступить к скачиванию перейдите по ссылке. При необходимости откорректируйте разделы. Он универсален, и подойдет как для земель сельскохозяйственного назначения, так и для застройки на территории населенных пунктов.

Договор составляется когда в контракте об аренде не указана возможность уступки и необходимо получить согласие собственника.Соглашение составляют, когда переуступка разрешена и в арендном контракте имеется данное условие. Также его можно составить, когда время оставшейся аренды превышает 5-летнюю отметку. Однако в любом случае необходимо уведомить арендатора о замене стороны в договоре.

Нужно учитывать, что при погашении арендной задолженности новым владельцем земли в случае, если эти взносы не прописаны в договоре, эта сумма в расчёт не будет приниматься.

Ее нельзя будет задекларировать из-за отсутствия возможности доказать эти расходы. При подсчете налогов этот платёж аналогично не будет учитываться.

По пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового Кодекса страны передача прав при переуступке аренды облагается НДС без учете того, кто является арендодателем.

Базой для налогового обложения является сумма, прописанная в договоре. Момент определения базы соответствует дате передачи прав на пользование землёй.

По ст. 208 НК РФ доход от переуступки права аренды облагается НДФЛ. При этом, если уступка совершена в пользу гражданина, декларировать доходы обязан арендатор.

Если же уступка совершена в пользу юридического лица, оно самостоятельно занимается исчислением и уплатой налога как законный налоговый агент.

Такая сделка обязательно требует регистрации, но может быть осуществлена и без участия собственника земельного надела. Так как, соглашение приносит дополнительный доход выгодоприобретателю в виде арендных платежей, она подлежит налогообложению по всем правилам действующего законодательства.

Обозначенный вид перехода прав в сторону нового арендатора позволяет не расторгать основного договора аренды, а составить его в виде дополнительного приложения к нему, которое предусматривает уже внесённые в Росреестр сведения об установленном порядке использования ЗУ, с действующей суммой оплаты и условиями использования надела.

Кроме этого, составление договора переуступки прав, допускает взимание компенсации за утраченное право пользования участком с преемника. Эти преимущества перехода прав в сравнении с заключением нового договора аренды несомненны и используются практически во всех случаях.

Для составления договора цессии потребуются документы:

1. паспорта сторон;
2. кадастровый паспорт ЗУ;
3. справка об отсутствии обременений и ареста;
4. зарегистрированный договор аренды ЗУ (подробнее о регистрации читайте здесь).

После осмотра участка и обсуждения интересующих вопросов, стороны приступают к составлению договора переуступки прав. Соглашение должно содержать следующие данные и пункты:

• сведения паспортов обеих сторон;
• информация о площади участка, его адрес и номер учета в кадастре;
• условия переуступки прав и обязанностей по новой сделке;
• точная сумма задолженности предыдущего арендодателя и способ ее погашения, если таковая имеется;
• основания для возникновения права аренды у предыдущего нанимателя – договор аренды, кадастровый паспорт;
• справка, подтверждающая отсутствие либо наличие обременений на наделе;
• сумма арендной платы и условия внесения денежных средств – единоразовый платеж или разбитие такового на несколько месяцев, кварталов;
• срок действия соглашения, при этом таковой не может превышать период, указанный в первоначальном договоре аренды;
• данные о целевом назначении территории, где расположен надел;
• дополнительные пункты, возникшие после обсуждения договора, например, возложение на нового нанимателя сопутствующих обязанностей;
• дата заключения соглашения и подписи заинтересованных лиц.

После составления договора, таковой заверяется у нотариуса и подписывается сторонами.

Новый арендатор земли после оформления документов в установленном порядке получает право на ведение строительства (при условии, что назначение участка допускает возведение здания), а также на выкуп земли у муниципалитета.

При этом главная обязанность пользователя земли – осуществлять использование участка только в соответствии с его назначением, не допускать порчи земли и регулярно отчислять денежные взносы согласно требованиям договора.

Переуступка может стать отличным решением для арендатора, который оказался не в состоянии выполнять обязательства по договору, или в случае, если участок стал для него неликвидным. В то же время и для новой стороны есть свои преимущества: несложность процедуры регистрации сделки, короткий срок оформления документов.

Предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка

Чтобы выверить основные положения и убедиться в соответствиях, избегая технических и иных ошибок, составляется предварительный договор. Он позволяет детально проработать все имеющиеся пункты и определить целесообразность включения иных положений или оспорить предложенные.

Однако стоит иметь в виду, что данный документ служит лишь промежуточным элементом и не имеет юридической силы. Некоторые недобросовестные участники сделок пытаются взимать компенсацию на основании дополнительного договора. Такие требования незаконны, так как переход права по данному документу санкционирован не будет.

Переданный путём переуступки прав участок, даёт полноценный статус арендатора земель, с вытекающими правовыми последствиями. Но требует добросовестного и внимательного оформления, с учётом нюансов.

Еще больше полезной информации об аренде земельных участков читайте в нашем разделе.

Похожие записи:

• Договор дарения доли в квартире: как правильно оформить
• УСН на 2021 год: что изменилось для налогоплательщиков
• Как рассчитывается НДФЛ и что будет, если его не платить