Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка дома: от документов до регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие сегодня, решаясь на покупку собственного земельного участка, предварительно осуществляют работу, которая позволяет знакомиться с юридическими тонкостями оформления документов подобной сделки. Это помогает избегать распространенных типичных ошибок, приводящих к потере большой суммы денег.
Документы на дом, предоставляемые продавцом:
1. Оригинал паспорта владельца + ксерокопии всех его страниц, где есть записи
- Обязательно напомните продавцу проверить вклеены ли в его паспорте фотографии 25/45 лет, иначе нотариус может отказаться оформлять сделку.
- Ксерокопии обычно можно сделать у нотариуса, но подстраховаться на случай поломки или отсутствия ксерокса никогда не помешает – зачем Вам потом носиться по району в поисках ксерокса?
2. Оригинал паспорта супруги/супруга владельца + ксерокопии всех страниц, где есть записи
- Сегодня ни одна сделка по недвижимости не происходит без присутствия или согласия второго из супругов. И тут не имеет значения записан ли второй из супругов владельцем дома или участка
Документы на продажу дома
- Документы, подтверждающие право собственности.
- Паспорт владельца, если их несколько – то обязательно каждого.
- Идентификационные коды собственников, в том числе несовершеннолетних.
- Документы, подтверждающие семейное положение: свидетельство о браке, о расторжении брака, либо о смерти супруга.
- Свидетельства о рождении детей.
- Согласие на сделку органов опеки.
- Подтверждение о выполнении решения органов опеки.
- Квитанция об уплате налога на доходы физических лиц.
Проверяем техническое состояние дома
При проверке технического состояния дома и оценки качества строительства тщательно осматривайте и фиксируйте нюансы, задавайте вопросы, фотографируйте и записывайте все недостатки и дефекты.
✅ Состояние крыши. Выводы о состоянии крыши можно делать по чердаку. Если вы видите следы от подтеков, плесень или грибок, значит крыша протекает, и ремонт потребует значительных вложений.
✅ Наружные стены. Трещины на наружных стенах дома могут говорить о серьезных дефектах и дальнейших последствиях, например, о неправильной усадке дома. Даже если очевидных трещин нет, они могут прятаться за слоем свежей штукатурки.
✅ Перекрытия и полы. О качестве перекрытий вам расскажет потолок нижнего этажа. Если он прогибается — дело плохо. В будущем ситуация будет усугубляться, а замена перекрытий — дело хлопотное и дорогое. Пол должен быть ровным. Проверить это можно, взяв с собой на осмотр строительный уровень.
✅ Фундамент и подвал. Самостоятельно оценить качество фундамента не так-то просто. А ведь именно от него зависит прочность и надежность всего дома. Косвенным признаком качественного фундамента может служить отсутствие трещин на стенах дома. Более точную оценку вам смогут дать только специалисты. Осмотрите подвал — если заметили следы подтоплений, скорее всего была нарушена технология возведения фундамента. В таком случае в доме будет стоять постоянный запах сырости и плесени, а в дальнейшем можно ждать полного разрушения фундамента.
✅ Водоснабжение. Проверьте, нет ли на трубах подтеков или ржавчины и выясните, из какого источника в дом поступает вода. Если из колодца или скважины, возьмите немного воды для экспертизы. Если вода окажется плохого качества, готовьтесь потратиться на систему очистки.
✅ Канализация. Наберите большой объем воды, слейте ее и посмотрите, как быстро она уходит. Также осмотрите трубы — на них не должно быть подтеков, разводов и конденсата.
✅ Система отопления. Лучше всего проверять отопление в холода. Но даже если осмотр дома пришелся на теплый день, попросите включить котел отопления и через полчаса проверьте температуру в радиаторах во всех комнатах дома. Осмотрите сам котел — на нам не должно быть следов ржавчины, рядом — подтеков и луж.
✅ Электрическая система. Если в доме на время осмотра есть бытовая техника, попросите включить все приборы одновременно. Важно, чтобы сеть выдерживала нагрузку без перебоев.
✅ Вентиляция. Проверьте вентиляционные отверстия и убедитесь, что они не забиты.
На проверку понравившихся вариантов лучше повторно приехать с техническим специалистом для тщательной экспертизы. Это будет дешевле, чем последующий ремонт или продажа непригодного для жизни дома.
Также специалист может обнаружить неочевидные дефекты, указав на которые продавцу, вы сможете сэкономить деньги при покупке.
3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.
Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.
3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.
ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.
3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX. Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).
Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.
Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.
По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.
«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.
На что обратить внимание при покупке дома
- Уточните дату постройки и срок владения домом;
- Узнайте о планах развития территории;
- Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
- Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
- Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
- Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
- Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
- Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
- Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
- Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
- Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.
Какие риски при самостоятельной покупке дома
Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:
- Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
- Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.
Какие документы на дом требовать у продавца
Итак, какие же документы нужны для покупки дома с участком?
Прежде всего продавец должен представить выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), которая подтверждает собственность на дом, с актуальной датой. Напомним, что с 2016 года свидетельства о регистрации объектов недвижимости больше не выдаются, их заменили соответствующие выписки.
Не стоит путать выписку, удостоверяющую регистрацию права собственности, с той, что запрашивается дополнительно в Росреестре при продаже или покупке для подтверждения актуальности данных об объекте и владельце.
Стандартную (общедоступную) выписку об объекте недвижимости может получить абсолютно любой человек. В такой справке указываются имя собственника, адрес, описание недвижимости, сведения о виде зарегистрированного права, дате и номере его регистрации, а также имеющиеся обременения (если есть).
Однако там не будут указаны сведения о документах, на основании которых данные права зарегистрированы. Расширенную выписку может получить только владелец загородного дома, и покупатель должен проверить ее наличие. Также у продавца должен быть технический паспорт жилого дома. Он выдается, когда жилье вводится в эксплуатацию.
Следует различать технический паспорт и технический план. В отличие от паспорта, план содержит меньше информации. Для совершения сделки купли-продажи потребуется именно техпаспорт.
Когда земля оформлена правильно…
Поскольку наряду с домом к покупателю переходит и земля под ним, важно также знать, какие документы нужны для покупки собственно участка.
В первую очередь продавец должен показать интересанту кадастровый паспорт земельного участка (по сути – это выписка из ЕГРП). В документе указывается площадь надела, его местоположение, категория (например земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения) и вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство и др. Кроме того, паспорт участка содержит информацию о кадастровой стоимости, имеющихся обременениях, ограничениях в использовании. Разумеется, в документе есть графа о том, кому принадлежит данный земельный надел.
Кадастровый паспорт – показатель того, что участок поставлен на кадастровый учет и с ним можно совершать сделки, в том числе купли-продажи.
Особенности и нюансы приобретения дома с участком
Сразу следует отметить, что любой жилой дом всегда продается совместно с наделом земли, на котором этот дом построен. А это значит, что все постройки (сараи, гаражи, беседки, бани, бассейны и т.д.), расположенные на участке, также переходят в собственность нового владельца. Поэтому чаще используется термин «домовладение».
Покупая дом, следует особое внимание уделять тому, что вы фактически покупаете и земельный надел (с юридической точки зрения дом и земля – совершенно разные объекты), поэтому пакет документов без свидетельств правообладания землей, по меньшей мере, должен насторожить. В случае покупки такого домовладения вы получите довольно большую проблему в виде оформления земли, на которой стоит дом, на свои реквизиты. А это довольно хлопотная процедура.
Поиск покупателя, просмотр, переговоры
Сначала продавцу необходимо найти покупателя, и этот вопрос достоин отдельной статьи. Вы можете воспользоваться специальными сайтами или обратиться в соответствующую фирму, где за определённый процент от сделки всё сделают за вас, вплоть до оформления конечной документации. Когда покупатель будет найден, проводится полный осмотр собственности, и владелец обязан упомянуть о наличии серьёзных проблем со строением, если таковые имеются. После просмотра покупатель может потребовать время на собственную переоценку стоимости, когда его не устраивает цена.
После чего составляется предварительный договор с указанием правил переговоров и внесением аванса со стороны покупателя. Аванс прописывается в договоре словами и цифрами и оговаривается заранее либо берётся в «минимум» согласно законодательству РФ. Но на каждом из этапов подстерегают свои подводные камни, так давайте разберёмся, как оформлять продажу, и как обеим сторонам защититься от мошенников.
Решив купить или продать дом и любую недвижимость, вам необходимо провести процедуру по алгоритму, установленному нашим законодательством. При покупке дома документы для оформления стоит собирать заранее, дабы сэкономить время, соответственно с этим мы и выстроили пошаговую инструкцию. Оформляя покупку недвижимости, сделайте следующее:
- Проведите полную оценку собственности, даже если продавец уже выставил ценник. Это позволит выявить мелкие недочёт здания и более серьёзные проблемы, а также сэкономить до 10% в среднем, накручиваемых риелторами и физическими лицами.
- Попросите продавца собрать весь список документов, описанных ниже и необходимых, чтобы заверить нотариально.
- Сходите к юристу с готовыми наработками, пусть он ещё раз всё перепроверит.
- Оплатите пошлины и налоги на операцию купли-продажи или оговорите с продавцом, как будет решаться этот момент.
- Отнесите заявление со всей необходимой документацией в соответствующие органы для регистрации в базах данной недвижимости на нового владельца.
Предварительный договор
Предварительный договор составляется при подготовке описанной выше документации для удобства проведения сделки. В него стоит включать сразу несколько возможностей для расторжения сделки в одностороннем порядке. Так покупатель перестрахуется от «двусторонней ловушки». Если сделка проводится с участием юридических лиц, и присутствуют их представители, то они должны быть идентифицированы согласно всем правилам, включая нотариально заверенный документ о представительских полномочиях физического лица. Предварительный договор включает внесение задатка/авансового платежа, показывающего серьёзность его намерений. Однако если сделка будет расторгнута без продолжения бюрократической волокиты, аванс необходимо вернуть в полной мере.
Но учитывайте, что при прописывании односторонних возможностей расторжения договора ни один продавец не позволит вам получить обратно задаток в такой ситуации. Соответственно, чаще всего в документе указывается необходимость вернуть аванс лишь в случае, если сделка была разорвана с согласием обеих сторон или в одностороннем порядке, но от лица продавца. Поэтому следует воспользоваться «лазейками» для отмены сделки или правилами приведения договора в исполнение и санкциями. Этот пункт позволит чётко обозначить каждый нюанс передачи собственности во время составления основного договора и разорвать его на правовой основе, если продавец попытается выйти за рамки оговоренных правил. Соответственно и аванс вернётся обратно к покупателю, без необходимости покидать сделку в заведомо проигрышном положении.
Какие документы для продажи земельного участка через мфц нужны
- выписка из кадастра о принадлежности земельного участка и его границах, а также расположении;
- подтверждение законной передачи прав собственности на надел продавцу объекта;
- договор, на основании которого оформляется купля;
- гражданские паспорта каждого из участников (другие документы, удостоверяющие личность, не подходят);
- финансовый чек о том, что была произведена оплата государственной пошлины за оформление покупки недвижимости.
Прежде чем приступать к подписанию договора о смене прав собственности, каждая сторона должна собрать документы для продажи и приобретения земельного участка, и в 2021 году перечень требуемых бумаг остается «открытым». От скорости и полноты сбора всех справок и выписок зависит, когда участники договора смогут удовлетворить свои цели: продавец сможет продать земельный участок и получить денежные средства, а покупатель сможет приступить к целевому использованию надела.
- заявление от продавца и покупателя для осуществления регистрационных действий;
- договор купли-продажи на дом и надел, подписанный обеими сторонами;
- платежное поручение или квитанция, подтверждающие оплату госпошлины за регистрацию.
Если распоряжение недвижимостью осуществляется через представителя, еще на стадии подготовки договора нужно оформить нотариальную доверенность. При совершении всех юридически значимых действий доверенность представляется в виде оригинала.
Заранее обратившись в территориальный МФЦ за консультацией, можно узнать весь список необходимых для сделки бумаг. Дополнительно обговаривается, какие еще справки будут нужны покупателю, чтобы убедиться в законности сделки.
Сама процедура продажи совершается в том же порядке, что и с любой другой недвижимостью. После того, как потенциальный клиент найден (самостоятельно или с помощью риэлтора), собирается полный пакет документов на участок и жилой дом и подписывается договор купли-продажи.
- Наименование договора.
- Дата и место его заключения.
- Предмет договора, т. е. полный список объектов отчуждаемого имущества.
- Идентификационные признаки каждого отчуждаемого объекта: местоположение, назначение (категория земель), инвентаризационный номер, площадь, информация о регистрации права в ЕГРП.
- Цена договора. Сумма указывается общая, а также отдельно по каждому объекту недвижимости.
- Дополнительные условия: время вступления в право собственности, гарантии, порядок оплаты расходов, обусловленных совершением сделки и т. д.).
В 2021 году невозможно зарегистрировать сделку по переходу прав собственности, если не выполнено межевание участка. При этом собственник может пользоваться и владеть участком, но он не может распоряжаться им в полной мере – продать, подарить или обменять.
Сначала важно определить список документов и понять, каких из них нет в наличии. В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход собственности требует официальной регистрации в реестре недвижимости. Для этого требуется определенный набор документов. У действующего собственника также должно быть зарегистрировано право.
Порядок покупки земельного участка у собственника
Это в случае обращения обеих сторон сделки в нотариальную контору, при этом им нужно оплатить государственную пошлину в размере 1,5% от суммы договора. При совершении сделки между близкими родственниками государственная пошлина составит 0,5% от общей суммы.
Бывают случаи договоренности продавца и покупателя, с целью уменьшить сумму госпошлины, это когда в документах они указывают сумму меньшую действительной суммы. Но это довольно рискованно.
Хоть и строго установленной платы нет, но установлено, что самая высокая плата за государственную регистрацию сделки купли-продажи недвижимости составляет трехкратный установленный законом ММОТ (п. 1 Постановления Правительства РФ от 26.02.98 г. «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»).
Кадастровый паспорт земельного участка. Это подробная выписка всех сведений о земельном участке из Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Кадастровый паспорт, во-первых, поможет убедиться в том, что параметры участка в паспорте (площадь, геометрия и т. п.) соответствуют реальным (на местности). Во-вторых, в кадастровом паспорте есть отметка о том, что участок прошёл процедуру межевания и имеет точно установленные границы. Покупать участки без точных границ не стоит.
Также с помощью кадастрового паспорта можно проверить, соответствует ли реальное расположение строения (строений) на земле тому, что отражено в документах. Желательно, чтобы никакого «самостроя» в пределах участка вообще не было.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Помимо прочего, документ позволяет убедиться, что продаваемая земля находится именно в собственности, а не, скажем, в праве пожизненного наследуемого владения. А также в том, есть у продаваемого участка другие совладельцы или нет.
Правоустанавливающий документ, на основании которого зарегистрировано право собственности на землю. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, документы о предоставлении участка от местных властей и т. п. Необходимо хотя бы проверить то, что данный документ не подделан и оформлен в полном соответствии с требования закона.
Это позволит убедиться, что переход права собственности к нынешнему владельцу прошёл без нарушений. К сожалению, как показывает практика, даже государственная регистрация права собственности не даёт стопроцентных гарантий. Например, есть прецеденты госрегистрации прав на недвижимость на основании сфальсифицированных решений судов.
Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на земельный участок. Некоторые эксперты советуют будущим покупателям в любом случае заказывать такую выписку в Росреестре самостоятельно. Это позволит убедиться, что предоставленные вам документы о собственности не подделаны и не прекратили своё действие, а продавец – действительно владелец недвижимости. Заказать такую выписку достаточно просто в электронном виде через сайт Росреестра. Если сделать это невозможно, лучше самостоятельно обратиться в местный территориальный отдел ведомства.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом. Если дом или строение не зарегистрированы в установленном порядке, от приобретения лучше воздержаться. К тому же упрощённый порядок регистрации строений – «дачная амнистия» – заканчивает своё действие уже в марте будущего года.
Кадастровый паспорт на дом. Позволит убедиться, что реальные параметры дома или нежилого строения соответствуют тем, что отражены в данных ГКН.
Выписка из ЕГРП на дом. Необходима по тем же основаниям, что и аналогичная выписка на земельный участок. Потенциальному покупателю лучше и эту выписку заказать самостоятельно.
Документы о подключении к коммуникациям. Если дом подключён к сетям электроснабжения, водопроводу, газопроводу, необходимо проверить соответствующие документы о подключении. Они позволят убедиться, что продавец подвёл все коммуникации законно. Владелец продаваемого дома должен предоставить все договоры о подключении с ресурсоснабжающими организациями (РСО).
В частности, с местными энергетиками («Договор о технологическом присоединении к сетям электроснабжения»), коммунальщиками («Договор водоснабжения»), газовиками («Договор о подключении к газораспределительным сетям»). Если таких договоров у продавца не окажется, стоит хотя бы выяснить нужную информацию у самих РСО. При необходимости, отправившись туда вместе с продавцом.
Существуют некоторые особенности при оформлении документов о подключении к коммуникациям, когда дом расположен в садовом товариществе (СНТ). В ряде случаев продавец может заключить договор о пользовании сетями СНТ с товариществом, в ряде случаев – быть членом товарищества, а договор с РСО заключён уже самим СНТ. В подобных ситуациях всю информацию стоит дополнительно уточнить у правления товарищества.
Домовая книга, выписка из домовой книги. Необходимо проверить домовую книгу, если продаваемый дом считается жилым. Проверка оригинала домовой книги позволит убедиться в том, что на момент продажи в доме нет зарегистрированных по месту жительства лиц.
Для большей подстраховки можно посетить вместе с продавцом местный отдел Федеральной миграционной службы (ФМС) и получить официальную вы��иску из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц. Если домовой книги нет как таковой или она утрачена, ФМС лучше посетить с продавцом в любом случае.